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PAGE PAGE 1 浅谈规范在城市房屋拆迁估价工作的应用 　　摘要：面房地产价格评估是在市场经济发展中逐步形成的行业,在房地产价格市场化的形成过程中房地产价格评估的作用日渐重要。特别在城市建设房屋拆迁中的估价，关系到面广量大的房屋拆迁工作地推动和被拆迁房屋货币补偿金额的确定，以及拆迁当事人的切身利益。 　　关键词:城市建设；房屋拆迁；价格评估；规范 　　中图分类号：TU723.3文献标识码：A 　　随着我国经济的迅速崛起,城市建设和房地产业迅速发展,房屋拆迁已经成为城市建设和发展的重要组成部分。建筑部下发《城市房屋拆迁估价指导意见》，以规范城市房屋拆迁行为，房屋拆迁估价是城市房屋拆迁中的一个重要环节，是补偿、安置的基础和依据，直接影响到拆迁当事人的切身利益。因此能否客观、公正地评估拆迁房屋的补偿价格，作为衡量一名房地产估价师的专业技术能力和执业道德水平的严格考验。城市房屋拆迁补偿是一个特殊的估价目的，其估价对象，在拆迁范围内情况复杂，涉及面广、时间长、权利主体多；其次，房屋拆迁范围大、各类房屋用途多，涉及的房屋建筑结构类型多；再其次，拆迁房屋建筑年代差别大；其四，拆迁房屋产权类别多样化。针对城市房屋拆迁补偿这个特定的估价对象，应坚持公正、公平、公开的原则，保证估价结果的准确性。经过多年实践深感房屋拆迁评估在把握技术标准和履行评估程序及处理各方利益矛盾方面与其它目的类型的房地产价格评估有着很大区别，难度更大。 　　一、熟悉房屋拆迁法规政策,掌握估价技能，确保评估的合法性。 　　《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿，按照省、自治区、直辖市规定的标准执行。拆迁评估的合法性是一份评估报告正确的前提。只有按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的操作程序和相关条例、行政法规、部门规章等规定执行，才能保证评估结果的合理性，才能经得起时间和政策的考验，才是公正、公平、公开的评估结果。拆迁中补偿价格确定是拆迁工作的重要环节，在被拆迁人看来补偿价格是核心问题，在拆迁人看来拆迁补偿费是项目前期运作的巨额成本，直接关系项目的社会民生和成本增加。因此，拆迁评估的重要性和复杂性通过各种形式表现出来，可以说拆迁评估直接担负了调节拆迁人与被拆迁人利益关系的角色。如何在利益矛盾中开展工作，做到公平、公正执业，首先必须深刻理解、严格执行各级政府制定的拆迁法规和相关政策，在实际操作中严格依法评估，包括要做到评估对象的权属界定合法、评估程序合法、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等，遵循合法性原则是这项工作经受社会监督和历史考验的根本。 　　二、规范估价行为，做好现场勘察。 　　做好现场勘查是一份评估报告合理正确结果的基础。现场勘查就是房地产估价时估价人员到现场对估价对象外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对现场进行拍照等。在现场将估价对象状况与产证记载的内容逐一进行比对核实，详细摸清有关情况，并纪录在案。对委托方提供的估价对象房地产权证复印件必须与原件核对确认是否完全一致,且重视房地产权证附记的记载内容，如附记上注明按国家优惠政策取得的房地产，评估时必须按相关规定办理，发现疑点时，应当到房地产交易中心查询房地产登记册记载的有关估价对象的土地状况信息、房屋状况及产权人信息，房地产他项状况信息是否存在法定优先受偿权等他项权利限制的情况，并将其作为估价依据，查询所得资料则列入估价报告的附件。 　　三、依据拆迁补偿标准,选取合理的估价方法。 　　《城市房屋拆迁管理条例》国务院令【第305号】对城市房屋拆迁补偿与安置的基本原则，补偿的对象、形式，搬迁补助费、临时安置费以及拆迁人、被拆迁人在房屋拆迁补偿安置中的权利和义务等作出了规定；《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。”第58条规定：“国家实行房地产价格评估员资格认证制度。”作为估价师必须遵循国家相关规定和法则，履行职责；《房地产估价规范》估价程序规定了自接受评估委托至完成报告时间的工作程序，具体分为明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等8步骤。拆迁评估工作的时限性很强，操作步骤复杂，计算精确度高，俗话说不能