资产评估课程设计---房地产评估.ppt

一、待估房产及类似房产简介 1.待估房产基本信息 （一）待估房产产权登记状况 （二）待估房产使用状况 （三）待估房产区域状况 估价对象位于永川区人民大道，临位于永川开发区棠城公园以东、子庄桥旁（新政府大楼往棠城公园方向前行600米处）。 永川金域蓝湾二期周边有棠城公园、人民广场、水晶公园、商业步行街等休闲购物场所，有人文教育氛围浓郁的重庆文理学院、文理学院附中、汇龙小学、青少年活动中心，邻近永川区人民政府、政府行政服务中心、开发区管委会、公安局、交警队等。详见下表 2.类似房产基本信息 昌龙阳光尚城位于永川新城区核心位置，周边市政配套措施完善，与人民广场、区政府办公大楼紧靠，位置十分优越。?昌龙阳光尚城占地面积69984㎡，建筑面积202232㎡，建筑密度仅为14.3%，昌龙阳光尚城位于新龙湖畔，升值潜力巨大，环境优美，适于置业居住。 3.评估对象与对比对象比较 二、收益法（权重为0.05 ） 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 收益法的计算方法如下：P = ΣFt/(1+i)t 其中，P为评估值；Ft未来第t个收益期的预期收益额；i为折现率。 报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。 1、租赁收入 附：经过走访调查了解到估了解到估价对象所在区域周边类似小区112.39 ㎡左右的房屋租金每月在1200-1700元/月。考虑到估价对象小区的面积配套等因素，综合考虑取月租金客观收益为1525元。 对象年有效毛收入计算过程如下：由于本案为整套住宅 假设空置率为0 年有效毛收入=月租金×年月份数=1525×12=18300元 2、年运营费用 运营费用主要包括水电费、管理费用相关税费等。估价对象物业管理费1元/平方米·月，约占有效毛收入的7%；此外，经测算水电和维修费等约占有效毛收入的13%，总计年运营费用约占年有效毛收入的20%。 年运营费用=年有效毛收入×年运营费用率=18300×20%=3660元 3、年净收益 净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为： 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=18300-3660=14640元 4、确定资本化率 资本化率采用安全利率加上风险调整值的方法来求取。所谓安全利率，是指无风险的资本投资收益率，以银行一年期存款利率作为安全利率（近期银行一年期存款利息率为3.70%），考虑到估价对象的用途、利润、风险，结合近期重庆市永川区房地产供求现状以及同类物业的投资风险和行业报酬率，确定资本化率。于估价时点，资本化率为7％ 5、确定估价对象收益估价 根据委托方说明及现场调查，估价对象的建成年代为2012年，则截止到估价时点，估价对象建筑物经济寿命剩余使用年限为47年 。报告中采用的公式为：P = a/i×[1-1/(1+i)n] 其中，a为年净收益；n为收益年期；i为资本化率。 P=14640/7%*[1-1/(1+7%）47]=200445元 按照收益法公式计算估价对象收益价格为，200445元，则每平方米收益为1783.5元/平方米。 三、市场法（权重0.95 ） 1.市场法修正系数 还原率=无风险利率+风险报酬率 =3.7%+3.3%=7%无风险利率即长期国债利率。风险报酬率是根据通胀风险、经营风险、变现风险等综合确定的。 (1)交易情况修正系数：abcd 属于正常交易，不用调整。 (2)交易日期修正系数：abcd交易日都在评估当月，不用调整。 (3)区域因素修正系数： (4)土地使用年期修正 土地使用年期修正系数 =[1-1/(1+r) ]/ [1-1/(1+r) ] =[1-1/(1+7%) ]/[1-1/(1+7%) ] =0.9965 r---土地还原率 m---待估宗地剩余使用年限 n---比较实列剩余使用年限 (5)容积率修正 2.市场法计算 通过修正系数修正后的房价： 案例A:4668.46×（600/596）×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B:4646.25×（600/597）×0.9965×1=4653.25 (元/m2) 案例C:4968.43×（600/602）×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D:5098.43×（600/603）×0.9965×0.9368=4752.45（元/m2) 房屋单价为：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 房屋评估总价为：112.39×4677.9