集体经营性建设用地价值评估方法.docxVIP

集体经营性建设用地价值评估方法 摘要：中共十八届三中全会提出，允许集体经营性建设用地与国有土地同价同权同等入市。但是，目前集体经营性建设用地并没有公认的价值评估方法。因此，如何在借鉴现有的国有城镇土地价值评估方法的基础上，形成规范的农村集体经营性建设用地价值评估方法，是当前重要的研究课题。本文通过介绍城镇建设用地价值评估方法，重点介绍成本逼近法的原理、应用及其修正，最后，提出了集体经营性建设用地价值评估方法的展望，希望对实际工作有所帮助。 关键词：入市 集体经营性建设用地 价值评估方法 成本逼近法 中共十八届三中全会提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价[1]。 这貌似对十七届三中全会政策的一小步发展，实际是对征地制度改革的一大突破，巧妙地选准了征地制度改革的突破口和着力点，对全面展开征地制度改革和实现统筹城乡发展具有重要的价值。但同时，目前集体经营性建设用地并没有公认的价值评估方法。因此，如何在借鉴现有的国有城镇土地价值评估方法的基础上，形成规范的农村集体经营性建设用地价值评估方法，是当前重要的研究课题。 1.集体经营性建设用地的定义和现状 1.1定义 农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇） 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以 土地使用权入股、 联营等形式共同举办企业、商业所使用的 农村集体建设用地，[2]如过去的 乡镇企业用地。 1.2现状 实际上，对于集体建设用地来讲，绝大部分都是宅基地，全国范围内的集体经营性建设用地并不多。广东省由于改革开放较早，为了适应需求，城市郊区和城乡结合部兴建了大量乡镇企业，有相当数量的集体经营性建设用地。但是，对于除广东以外的其他广大农村地区来说，农村集体经营性建设用地数量和规模并不大。具体的农村集体经营性建设用地包括乡镇企业。随着城市化的不断推进，大量农民进城务工，农村的劳动力大为减少，很多的乡镇企业逐渐消失，甚至出现拆乡镇企业建宅的情况。农民的市民化，在城镇买房定居。受传统观念“建新不拆旧”的影响，导致农村中存在大量闲置宅基地，甚至出现空心村。依照国家法律规定，取得城镇户籍，其原有的宅基地是应当被收归村集体的。笔者认为，此部分也应该作为经营性建设用地的一部分。 3.集体经营性建设用地入市前提 一是符合规划。取得土地使用权后，兴建项目要符合规划。二是符合用途管制。概括地说，允许入市的只是农村集体经营性建设用地，必须在符合规划和用途管制的前提下，农村集体的经营性建设用地才可以出让、租赁、入股，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市，而且，即便是集体经营性建设用地入市，首先要确权、确地，不能无证转让。三是要形成系统的价值评估方法，规范公开市场操作。 2.评估的依据及意义 2.1依据 目前，我国仅出台了农用地分等、定级、估价的技术标准及城镇土地分等、定级、估价的技术标准，对于农村集体建设用地特别是经营性建设用地的级别划分与价值评估尚无相关技术规定，考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性，可以以城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程作为主要技术依据，同时参照农用地定级规程和农用地估价规程中相关内容。此外，评估所在区域的土地利用总体规划、城市规划和村庄、集镇规划以及国家和省、市相关政策规定也应作为集体建设用地定级估价工作的重要依据。 2.2评估的意义 一是为集体建设用地出让、转让、租赁、抵押等流转行为中的价格水平提供指导，为科学合理征收土地增值收益及相关税费提供价格参考标准，为保护集体建设用地交易双方的权益提供保障，规范交易秩序，使交易信息公开化、透明化。二是由于此前土地法律法规的限制，集体建设用地大多以私下的非正常的途径和方式进行流转，造成集体建设用地的低效利用和耕地资源的大量流失。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出后，势必要打破土地利益固化的格局，形成村集体、农民在城乡统一的交易市场中同权同价，公平交易。为了避免农民权益受到侵犯，减少集体建设用地流转中土地价格的随意性和不合理性，关键是建立健全集体建设用地价值体系，完善其价值评估理论与方法。 3.主要的评估理论与方法 目前，集体经营性建设用地价值评估还处于探索和研究阶段，国内还没有形成比较成熟和公认的评估方法。[3]相对而言，城镇国有建设用地价格评估理论与方法，经过多年的实践和探索，已日臻完善。由于土地估价具有相通性，国有土地使用权价格评估理论与方法对于集体建设用地使用权价格评估也具有借鉴意义，只是评估思路有所不同。土地估价的基本方法有：基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法和成本逼近法四