即墨蓝泉温泉别墅项目分析.docVIP

FILENAME 蓝泉别墅、圣罗尼克营销应急预案080915 - PAGE 12 - 蓝泉别墅项目诊断报告 第一部分：区域高端住宅市场分析 区域高端住宅市场综述： 2008年以来，受国家行政、金融、税负等综合影响，国内房地产市场趋于 平淡，京穗沪深等重点城市甚至出现下行迹象，房地产市场观望氛围空前浓重。以消费者刚性需求为主的普宅市场遭受冷遇。青岛市高端住宅市场由于主要着眼于客户的休闲度假需求，更是成交惨淡。政策压力较大，温泉王朝甚至至今未取得预售许可证；市场压力更大，青岛市温泉区域几个项目年内来电、来访相对较少，具体成交量数据尚未取得，直观感觉销售速度较慢。 区域样本项目对比分析： 1、规划对比分析： 项目名称 占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 容积率 绿化率 蓝泉别墅（二期） 6.6 二期2.6万㎡ 0.345 62％ 圣罗尼克 13.4 6.2万㎡ 0.46 60.7％ 芭东小镇 20.24万 12.7万㎡ 0.62 50％ 依泉美庐 28万 14万㎡，共193栋别墅，一期163栋，二期30栋；30余种房型；3栋小高层和高层住宅 0.28 65％ 海信温泉王朝 66.5万 26.6万 0.4 58％ 分析观点： 片区内温泉王朝占地、建筑面积最大，依泉美庐的容积率最低，绿化率最高； 2、市场供应量分析：（已经开始推售的数量） 数量 独栋（套） 双拼 联排 洋房 蓝泉别墅二期 42 16 0 0 圣罗尼克二期 -- 约114 40（4联排） 约42 芭东小镇 （一期）27 -- -- -- （二期）37 -- -- -- 依泉美庐 一期163 -- -- -- 二期约20 -- 约50（4、5、6联排） 公寓380套 海信温泉王朝 32 约66套 60余套 不详 合计 约321 196 约150 分析观点： 除海信温泉王朝外，其他的项目均以推售独栋别墅产品为主，区域市场产品同质化竞争严重； 区域内独栋别墅推盘量激增，共321套，约为前两年温泉区域市场独栋别墅年平均消化量的10倍（按照蓝泉前期别墅的销售速度推算年市场消化量），市场明显供大于求； 蓝泉别墅已经处在激烈的市场竞争环境里；区域内双拼、联排别墅与圣罗尼克竞争严重。 3、产品设计对比分析： 项目名称 产品形式 总层数 计价面积区间 赠送面积 总面积 庭院面积 温泉入户 蓝泉别墅 独栋 3+1（地下） 437～559㎡ 赠露台 437～559㎡ 456～970㎡ 管道入户 双拼 3+1（地下） 325、389㎡ 赠露台 325、389㎡ 380～500㎡ 圣罗尼克二期 双拼联排洋房 3层、4层（半地下） 230～300㎡ 赠露台 230～300㎡ 50～100㎡ 无管道入户 芭东小镇 独栋 2+1（地下） 251～378㎡ -- 251～378㎡ 100～400㎡ 管道入户 依泉美庐 独栋 2+1（地下） 360～714㎡ 地下室220～438㎡， 赠送比例约37% 580～1152㎡ 600～1300㎡ 整体下沉式庭院 管道入户 联排 2+1（地下） 210～280㎡ 地下室100㎡ 赠送比例约30% 310～380㎡ 100㎡以上 整体下沉式庭院 管道入户 海信温泉王朝 独栋 2+1（地下） 350～480㎡ 地下室约150㎡， 赠送比例约25% 400～630㎡ 500～1000㎡ 管道入户 双拼 2+1（地下） 250～300㎡ 地下室100㎡， 赠送比例约25% 350～400㎡ 300㎡ 联排 3+1（地下） 260～280㎡ 地下室60～70㎡， 赠送比例约20% 320～350㎡ 50～100㎡ 分析结论： 区域内独栋和双拼别墅除蓝泉别墅为3+1外，其余均为2+1，除D户型外均未预留电梯，用于养老的老人上下不便，部分客户对此不太认可，而且蓝泉别墅D户型内电梯未与物业中控室相连接，存在安全隐患； 计价面积区间250平米以上跨度较大，有少量1000平以上大面积别墅，蓝泉别墅、依泉美庐、温泉王朝独栋别墅存在直接竞争，蓝泉别墅双拼别墅则面临芭东小镇小户型、低总价独栋别墅的挑战。 蓝泉别墅（赠送露台）芭东小镇不赠送地下面积，依泉美庐、温泉王朝赠送大面积地下室，尤其是依泉美庐赠送的地下室面积约占客户最终可得总面积的37%，这就使得购买依泉美庐和温泉王朝的客户可得到更多的面积； 蓝泉别墅总面积与依泉美庐、温泉王朝存在直接竞争； 依泉美庐庭院面积最大，且下沉式庭院多集中于南向，感观较好；除芭东小镇庭院面积较小之外，蓝泉别墅和温泉王朝面积相当，但蓝泉别墅庭院较为分散，直观感觉面积较小； 区域内除圣罗尼克项目外均有温泉管道入户。 层数少，可得面积多，这两点就使得依泉美庐的在室内空间的设计尺度上极尽奢华，依泉美庐主卧室面积在36平米以上，更加迎合客户需求。 由此可见：