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晶御中央二组团蓄水相关文件 南京地之杰
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东海晶御中央第二组团蓄水认筹方案
一、蓄水工作安排：
1、时间安排：2011年3月12日起，到二组团开盘当日止。
2、蓄水方法：
A、推出“新春派红利”计划，邀请客户参加活动，根据参加的不同档次，享受不同的购房优惠。
B、参加预选房：每个客户在参加活动后，可选择1套主选房源、1套次选房源。其中，主选房源由销售经理现场控制，尽量不出现交叉，次选房源可以交叉。
C、确认付款方式等可以享受的优惠。其中：一次性付款的客户，安排其尽早筹集资金，并在资金合适的情况下提前签约。
二、蓄水及销售控制安排：
由于本次蓄水进行一对一预选房，为满足部分特殊客户的需求，进行前期硬销控，建议如下：
2#楼，销控10套房。1-10楼每层销控一套。
6#楼，销控10套房。5-15楼每层销控99平米房源一套。
（具体销控房源由销售经理报开发商确认）
三、【新春派红利】认筹金活动计划：
1、【10派2】优惠：即活动期间交纳10万认筹金，开盘正式定购可享受2万元“红利优惠”。
2、【5派1】优惠：即活动期间交纳5万认筹金，开盘正式定购可享受1万元“红利优惠”。
3、【“3派5】优惠：即活动期间交纳3万认筹金，开盘正式定购可享受5000元“红利优惠”。
四、蓄水工作组织
1、确认前期积累老客户意向（置业顾问）
2、制定电话及接待专项说辞（销售经理）
3、电话通知老客户（3月11日起，每天20组），老客户安排认筹时间共一周。
4、新客户加入认筹，现场参加活动。（3月19日起，与广告推出后同步）
五、收款相关事项
1、收款名称：晶御中央“新春派红利”活动确认金
（说明：由于2#、6#楼暂时未取得销许证，因此收据上避免出现2#、6#楼字样）
2、安排财务人员值班，置业顾问鼓励客户刷卡。
六、配合推广活动
同步推出“老带新”活动计划。在认筹期间，由现场通知老客户介绍新客户。
（“老带新”活动计划附后）
南京地之杰物业顾问有限公司 晶御中央项目组
2011-3-9
东海晶御中央第二组团价格调整方案
一、总体思路
“适度提价、分类优惠、快打快销、滚动发展”
综合考虑目前宏观政策、东海市场形势、项目一批销售进度等因素，提出以上四项价格主张：
1、适度提价：实现三个目的。
一是让第一批购房的人感到“物业增值”；
二是让东海的购房者感到晶御中央房价”坚挺“，避免”买涨不买跌“的势头出现；
三是通过二批价格提升，挤压第一批剩余房源的销售。
2、分类优惠：就是针对目前银行信贷的问题，制定根据”付款方式“的不同实行的不同优惠。
3、快打快销、滚动发展：就是本次推盘的价格仍然以快速跑量为目标。
二、定价策略
针对第二批房源面积户型与第一批完全相似的特点，本次调整价格需主要考虑三个因素：
第一个因素：时间因素。就是两次推售相距3个月应该形成的价格差；
第二个因素：位置因素。就是第二批房源比第一批房源位置适当距中、出入便捷性适度提高后应该形成的价格差距；
第三个因素：销售因素。就是在第一批房源销售过程中，不同房源的市场认可度与销售速度。
三、调价策略
本次调价在1#、5#楼公示定价基础上进行调整，具体调整价格建议如下：
1、2#楼总体均价比1#楼均价上调150元/平米左右。
其中：
129平米户型房源， 2#楼单价比1#楼单价上调150-180元/平米
140平米以上户型房源，2#楼单价比1#楼单价上调120-150元/平米
2、6#楼总体均价比5#楼均价上调120元/平米左右。
其中：
A、99平米户型房源， 6#楼单价比5#楼单价上调120-150元/平米
B、125平米以上户型房源，6#楼单价比5#楼单价上调80-120元/平米
C、18楼以下房源，在基准调价基础上，再增加30元/平米（即增加后99平米户型调整价格为150- 180元/平米）；18楼以上房源，在基准调价基础上，再减少30元/平米（即减少后99平米户型调整价格为50—90元/平米）
四、调整后价格抗性分析
1、2#楼：129平米以上户型，单套总价提高2万元；140平米以上户型，单套总价提高约1.7万2.1万元。
2、6#楼：99平米以上户型，单套总价提高1.2万—1.5万元；125平米以上户型，单套总价提高约1万1.2万元。
分析：按此价格调整后，公示总体单价基本控制在3800元/平米以下，在目前市场状态下，第二组团价格仍属于：友好层面。
南京地之杰物业顾问有限公司 晶御中央项目组
2011-3
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