某商业广场初步市场定位报告.doc

松江新城站商业广场初步市场定位报告 《2008房地产营销策划大全》策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ目 录 壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 二、松江商铺市场分析 三、区域市场分析 四、区域住宅市场分析 五、区域商业情况 六、地铁商铺现状与发展前景分析 贰、项目分析 一、项目情况 二、SWOT分析 叁、项目定位及产品建议 一、销售策略定位 二、消费群定位 三、项目定位 四、产品改进建议 五、价格定位 壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 1、市场运行概况 商业租金、售价稳步上扬 截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5％，05年度比04年度增加了7％，04年度比03年度增加了11.8％，而空置率3年间始终稳步维持在11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步入了成熟的阶段。 郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力 随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。 商业进入实物消费与服务消费并重的阶段 丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段，零散型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。 商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱 目前约有20％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面如果没有压力，完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向城市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不足等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措施或等待各方影响因素渐渐消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的特性，只能采取租赁的方式获取收益。 2、价量分析 价格方面，06年前三季度上海商业市场成交均价10430元/平方米，与去年同期9117元/平方米，上涨了13％，今年以来，上海商业价格平均以每季度2％的涨幅环比上升。 从价格走势上我们可以看到，2005年至今全市商业的成交季度均价的环比波动较大，其中06年二季度在市场供需两旺的情况下，成交均价为05年来最高点，达11445元/平方米。 从供求方面看，2006年三季度供应量总计约为110万平方米，月均供应36.7万平方米，较第二季度月均33.2万平方米升高11%；成交总量约为55万平方米，月均成交18万平方米，较第二季度月均成交28万平方米下跌36%。供求比约为2：1，呈供大于求态势，存量大部分主要来自一些缺乏人气和整体配套的商用物业。 总体来看，今年前三季度全市的商业项目供应与去年相比都有较大幅度的提高，而对于06年来说，除第一季度外，二、三季度的势头都较为旺盛；相比较而言成交情况都表现的较为稳定，4月份接近32万平方米的成交列06年各月之首。 3、全市商铺成交情况分析 2006年全市商铺成交共13927套，其中，60-100平方米的商铺与20平方米以下的商铺各占21.6％与21.5％。小面积商铺成为市场的绝对主力。而在100平方米以上的商铺中，140-200平方米的商铺成交最多，占到总量的8.3％。 2006年全市商铺成交总价在20-40万元之间的商铺达到总量的31.7％，小于20万的商铺为第二多，有约25.7％。由于小面积商铺为市场的主力需求，使得40万以下的商铺成交达到总量的57.4％。 2006年全市商铺成交均价中，由于市中心楼盘供应量有限，使得小于4000元/平方米的商铺成交位列第一，达到23.8％，此部分多为外环以外的偏远地区商铺成交构成；8000-10000元/平方米的商铺位列第二，为19.4％。 二、松江商铺市场分析 1、价量走势 价格方面，06年三季度松江商业市场成交均价6512元/平方米，与去年同期6662元/平方米，下降了2％，今年以来，松江商业价格平均以每季度0.5％的微弱涨幅环比上升，这是由于在松江的房地产开发进程当中，商铺则逐步向环线外延伸的趋势所致。2006年第三季度，在房地产市场传统旺季的带动下，松江区商业项目成交均价达到了6668元/平方米，较上