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浙江大学西溪校区综合广场建设项目投资环境分析 摘要：随着杭州城市的发展，人们对综合性广场的需求越来越大，浙大西溪校区地处杭城繁华地段，将拟建一个大型的城市综合性广场，本文从投资可行性分析的角度分析该项目建设的投资环境，以期为项目决策提供建议。 关键词：浙大西溪校区；综合广场；投资环境 1项目概况 浙江大学西溪校区综合广场位于 杭州西北部， 天目山路，地处杭州 高新技术开发区。分别被天目山路、教工路、保淑北路、文三路所围和。项目占地总面积684亩，项目所在区域交通便利，环境良好。该广场是集商贸、国际化写字楼、高档景观公寓、精品商铺等于一体的综合广场，如若成功建设，对西湖区的发展具有战略性的意义。从项目区位上看，本项目具有不可替代性，本项目周边不仅高校环绕，更能便享优良的自然景观资源。浓郁的人文氛围和丰富的自然景观环境，为本项目的开发奠定了良好的先决条件。西溪校区综合广场地处四条大道的包围之中，交通方便，共有16路公交车经过此站点，同时该区域临近黄龙体育中心和杭城标志性建筑群——浙江世贸中心，是世贸商务区、黄龙风景区、浙大高教区、文三路高新技术开发区的交会之处，购物方便，生活、基础设施健全，周围自然环境优美，对于购房者来说，无论是商用、自住或投资，都具有极好的投资价值。但是同时也必须看到该广场面临着其他成熟综合广场和商圈的竞争和影响。作为杭州市未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。 图1 项目区位图 2建设项目投资经济环境分析 投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市、街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它规定了投资的发生、投向、效益、数量和结构。项目投资的成败取决于投资环境的把握程度。按不同的标准可以将投资环境划分为不同的类别，如按要素存在的物质形态可以分为硬环境和软环境；按要素存在的范围可以分为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境；按内容则可以分为经济环境、社会环境、文化环境、政治环境、法律环境、自然环境、基础设施环境等。现对西溪综合广场建设项目按投资环境的内容分类进行相关的分析。 选取杭州市2007-2011年的GDP、固定资产投资、社会消费品零售总额、金融机构存款余额、城乡居民存款余额作为评价宏观经济环境的指标，由图2、图3可知，杭州市GDP、固定资产投资、社会消费品零售总额、金融机构存款余额、城乡居民存款余额从2008年到2011年均呈现增长趋势，但是增长的幅度不同，其中GDP增幅除在2009年降至10%以下，其他年份均在16%以上，说明从总体上看，杭州的经济总体上仍以较快的速度发展。根据相关学者的研究，当GDP增长率小于4%时，房地产处于萎缩状态；当增长率为4%-5%时，房地产业发展停滞；当达到5%-8%时，房地产业稳定发展；当大于8%时，房地产市场呈高速发展，从杭州市GDP历年增幅看，杭州房地产市场正处在高速发展阶段。而就固定资产投资而言，连续4年的增幅都在15%以上，说明了近几年房地产市场是杭州一大投资热点。从金融机构和城乡居民存款余额来看，2008、2009年均在20%以上，甚至达到30%，而2010年和2011年增幅则有回落的趋势，考虑到全市GDP总值增幅保持在较高的水平，说明人们将更多的资本用在投资上了。 图2：杭州市部分宏观经济数值 资料来源：笔者根据杭州市统计年鉴整理 图3：杭州市部分宏观经济数值增长率 资料来源：笔者根据杭州市统计年鉴整理 3行业市场环境分析 3.1杭州市房地产行业总体情况分析 1）杭州市商品房市场概况 一级市场：11 年杭州新增土地供应 95 宗，总供给面积 237.50 万平米，同比下降 34.5%；成交方面，11 年杭州土地市场共成交地块 84 宗，成交面积 221.28 万平方米，同比下降 29.2% 二级市场：11 年，杭州一手房共成交 29291 套，同比下降 18.1%，成交面积为 287.93 万平米，同比下降 28.2%。 三级市场：11 年，杭州二手房共成交 102.27 万平方米，同比下降 48.8%。 总的来讲：11 年，杭州一手房均出现大幅下滑，基本接近 08 年的最低点；二手房市场成交量创下近 5 年成交量的最低值。土地市场无论是出让还是成交均出现了一定幅度的下滑。2011 年 2 月，杭州市出台限贩细则，之后几个月的成交量明显下跌，一直处于低迷的态势，存量房数据也是持续攀升。进入 12 年，开发商纷纷抛弃幻想，开启了降价浪潮。价格的惨烈下跌换取了成交的放量，一季度的成交数据直线上升，3 月份更是成交了 4319 套，同比去年大幅上涨，被压抑讲久的刚需在 3 月份获得了释放。此前违续一年多呈攀升状态的库存已违续两个月下降，杭州楼市进入去库存化周期。 2）杭州市综合性广场现状、潜力