抵押估价的理论分析与操作实务.pptVIP

四、抵押估价的基本事项 （一）对估价对象的界定、描述 估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的区位状况、物质实体状况和权益状况 有些报告对估价对象状况的描述模糊不全，或过于简单，尤其缺乏产权方面的描述，影响了估价的科学性。 四、抵押估价的基本事项 物质实体的界定： 估价对象的范围 估价对象的构成 估价对象的用途 估价对象的使用方式 估价对象的限制 估价对象的缺陷或瑕疵 四、抵押估价的基本事项 估价对象权益的界定 估价对象权益的内容 估价对象权益限制（权利的时间约束、空间约束和规制约束） 估价对象权益瑕疵（产权瑕疵有显形和隐性之分 ） 四、抵押估价的基本事项 在估价报告中，估价师负有的责任： 产权状况描述 产权状况假设 产权状况提醒 不承担产权证明的责任 四、抵押估价的基本事项 产权状况的描述要求估价师在产权关系清楚，且资产业务当事人各方声明对产权并无疑义的前提下，对估价对象产权内容、产权限制和产权瑕疵所做出的说明。 四、抵押估价的基本事项 4、估价原则： 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。 在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。 四、抵押估价的基本事项 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 四、抵押估价的基本事项 5、价值定义 6、估价方法 作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下： 四、抵押估价的基本事项 （一）完全产权房地产 这类房地产是以出让方式获得土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。 对这类房地产作为抵押物进行评估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价 四、抵押估价的基本事项 （二）不完全产权房地产 这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。 对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值： 四、抵押估价的基本事项 一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值； 二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。 估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。 该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。 四、抵押估价的基本事项 市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。 四、抵押估价的基本事项 市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。 四、抵押估价的基本事项 （三）部分（局部）房地产 这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。 对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题。 估价方法可选用市场法、收益法或成本法。 四、抵押估价的基本事项 （四）在建工程房地产 在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目； 在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。 四、抵押估价的基本事项 在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连