宏观经济形势8房地产业发展及房价问题研究.ppt

第8讲 房地产业发展与房价问题研究 蔡玉平 要点 我国房地产业发展状况 高房价的根源及其危害 房地产业及价格的走势 中国房地产业出路何在 一、我国房地产业发展状况 规律 历程 成绩 动因 问题 （一）房地产业发展一般规律 工业化城市化是发展基础 具有典型阶段性发展规律 投资大、价值大、周期性 价格和数量错位发展规律 具有很强的投资投机潜力 政府严格监管和调控 轻税费政府大力支持 房地产价格与销售量错位发展规律 从大多数市场经济国家房地产业发展历史看，在其工业化和城市化的中早期，呈现出房地产开发面积快速发展而房地产价格稳定上升的趋势。当工业化和城市化完成后，呈现出相反的趋势，房地产价格快速上升而房地产建设面积增长较慢。 （二）我国房地产业发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至2002年) 第三阶段：爆炸性发展高度泡沫化阶段 (2003至2013年) 第四阶段：进入调整阶段 (2014年后) （三）我国房地产发展成绩巨大 推动经济快速增长 适应并助推城市化 人均住房面积增加 居住条件极大改善 2014年 达35平方米 人均住房面积显著增加 各国人均住房面积 2014年中国人均达到35平米 （四）快速发展的动因 住房制度改革 人口快速城市化 政府推动经济增长的需要 收入增长和人口出生高峰 持续鼓励房产投资 银行信贷助推 （五）存在问题 价格暴涨、泡沫严重、潜藏巨大危机 发展目标偏差 发展严重混乱 偏离人居环境 偏离绿色环保 背离发展规律 二、房价暴涨十年 后果严重 房地产价格上涨过快 房价太高泡沫严重 房价太高严重危害 原因何在？ （一）房地产价格上涨过快 2001年，全年全国城镇居民人均可支配收入6860元；2013年为26955元。是2001年的3.93倍。 2001年北京（朝阳区）房价4000元/米2 ；2013年为43000元/米2 。是2001年的10倍。 2001年，郑州房价1996/米2 ；2013年为10000元/米2 国内房价在2012 年上涨10.9%的基础上，2013年又上涨了26.6%，房价已持续上涨20多个月。（易宪容《金融与经济》2014.3） （二）房价太高、泡沫严重 房价收入比 房价成本比 空置率 租售比 （三）房价太高的危害 抬高了农民进程门槛，阻碍城市化进程 导致城市无房户增加，不利于社会稳定 吞噬居民家庭财富，降低居民消费水平 阻碍居民消费提高，削弱经济增长动力 对实体经济有挤出效应，延缓经济发展 造成社会财富集中，拉大收入分配差距 （四）房地产价格上涨原因 五花八门的观点 土地稀缺？ 城市化快速推进 住房建设欠账？ 建筑成本推动？ 开发商暴利？ 银行信贷推动？ 充裕的流动性 通货膨胀 心理预期？ 缺乏投资渠道 丈母娘推高房价 自有住房偏好 全民炒房 地方政府推动 房地产政策失当 腐败推高房价 主要原因分析 全民炒房疯狂 地方政府推动 调控政策失当 腐败推高房价 三、房地产业进入调整期 房地产业进入调整期 地方政府救市 中央政府救市 房地产业现企稳迹象 房地产业调整的原因 2015年房价走势 （一）房地产业进入调整期 鄂尔多斯、神木、温州等地的房地产危机为中国房地产业敲响了警钟。 2013年底，中国房地产业发展出现了颓势。商品房销售量增长趋缓，价格涨势减弱。 2014年2月，杭州、常州等率先拉开楼市下滑的序幕，3、4月份出现华东区域的块状分布。 房地产业进入调整期 2014年6月，全国70个大中城市新建住宅价格环比下降的达到55个，标志着房价全面下降局面出现。 2014年9月，全国70个大中城市新建住宅价格同比下降的达到58个，标志着房价跌到去年同期水平。房价降幅扩大，降势凶猛。 2014年5月份已经形成全面下降态势 中原地产研究中心统计数据显示，“五一”期间54个城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期14642２套下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度最大，一线城市三天合计签约1046套，同比下降40%。 环比 同比 时间 下降 持平 上涨 下降 持平 上涨 2015.4 48个 4个 18个 69个 0 1个 2015.3 50个 8个 12个 70个 0 0 2015.2 66个 2个 2个 69个 1个 0 2014.12 66个 3个 1个 68个 0 2个 2014.11 67个 3个 0 68个 0 2个 2014.10 69个 1个 0 67个 0 3个 2014.9 69个 1个 0 58个 2个 10个 2014.8 68个 1个 1个 19个 3个 48个 2014.7 64个 4个