原创力文档泰禾红御 顶级别墅定位报告;与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈; 销售目标：保证一定的销售速度；
品牌目标：延续“院子”品质，实现品牌传承。;目录;;本体—区位交通;本体—周边配套;;本体—地块指标;本体—地块属性;目录;产品形式;路径选择;目录;趋势1：市场格局;低密物业类型稀缺，低密类产品不可复制！;别墅发展趋势;趋势4：产品情况;别墅发展趋势;政策环境;土地市场;2009－2012年，北京别墅市场供应逐年递减，2012年供应相比2009年减少28％，但供销比相对平稳；
因政策限制，联排成为别墅市场主力去化产品，其次为独栋产品；
通过别墅供销情况可以看出，500m2以下供销情况相对较好，超过500m2产品供应大幅减少，但600－700m2、1000－1200m2大面积别墅消化率亦相对较高。;2012年年度别墅类别供销情况：;2009－2012年北京别墅市场成交面积区间主要为500m2以下，占比近90%，其中300m2以下产品占比44%；
热销总价区间主要为1000万以下，占比近83%，其中600万以下产品占比近53%；
数据分析表明500m2/1000万是别墅产品的明显分水岭。;别墅市场;双拼作为别墅过渡型产品对别墅容积率、溢价等方面贡献有限，且新政后客户一步到位观念增强，过渡类产品相对尴尬。
双拼产品因其尴尬的产品形式、较高的总价、对容积率贡献少等原因在售较少，月均去化0.4万平米左右；
叠拼因其性价比、产品形式等原因12年集中释放，如中建红杉溪谷、华润润西山等，月均去化1.5万平米左右；
;北京别墅市场证载存量;别墅市场总结;总价关系：经济型别墅1000万以内，中高端别墅2000万
去化速度：联排3.74万平/月、独栋3万平/月
存量消化：联排1.4年/独栋3.3年;目录;几点说明;热销面积区间;总价区间;月均去化;整体存量;热销面积区间;热销面积：别墅 200-300平米，300-400平米，400－500平米
大平层150－200平米，200－225平米， 225－250平米
总价选择:1000万以内/1500-2000万
去化速度：5-7套/月
存量消化：当前存量11个月左右;目录;龙湖双珑原著;龙湖双珑原著;五大亮点：
1.台地坡地园林，双“回”字形设计，离市政地面规划1—3米，把整个项目围合；
2. 人车分流，地面上花园园林最大化；
3.小区酒店式入户大堂，全国唯一，避免别墅平庸感，增强仪式感；
4.龙形水系，近千平米，用高级花岗岩和大理石铺贴而成，冬天抽水之后成为文化广场，供业主使用； 5.三层照壁设计，尊崇东方礼仪：
进入酒店大堂第一层照壁，映水照壁，前面200多平米镜面水景；
第二层台地照壁，比正常台面高出几十公分，组团私密性强；第三层门庭照壁，家庭私密性强。;龙湖双珑原著;亮点对比;目录;本次调研针对目标对象采取一对一面谈以及电话访谈的方式为主，所有信息来源均真实、有效。;区域客户梳理;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;别墅客户;平层客户;平层客户;业内访谈;业内访谈;客户来源;客户特征;客户置业逻辑还原;客户需求细节;别墅产品：
老别墅区置换客户+城市高端住宅客户
——追求生活品质，注重家庭成员
;目录;产品定位回顾;目录;原则一：
满足用地指标要求
原则二：
根据产品定位意见，联排产品最大化
原则三：
充分挖掘地块价值，合理排布;;;【市场比较法推导】
(选取相关典型项目，并通过区域因素、产品因素、开发商因素等多重因素对比分析，进行价格推导)
;产品打造建议;九章别墅;项目位置;待售房源全部为独栋别墅
产品风格：新中式创新风格，院落之间共用一个墙体，2-3栋连在一起，是其项目一大亮点之一。
主力户型面积为：500-800平米
建筑设计：采取前2后3的建筑形式
入户方向为2层建筑
花园方向为3层建筑
部分房屋有地下层
层高：花园层层高4.5米
入户层层高4.5米
卧室层层高3.6米。;九章别墅;建筑的檐口采用砖、石、铜糅合而成，铜板、石材层、砖斗拱、雕花内嵌组合；
露台，玻璃护栏、瓷艺扶手、琉璃点缀。
外墙主材之一红砖，手工拉坯陶土砖。采用十余皮红砖循环双向反挑，独创“砖斗拱”之形；
外墙主材之二石材，取材于沉积岩，整体外墙采用开放式干挂体系；
外墙主材之三复合蜂窝铜板，该材料为铜板、蜂窝铝板、不锈钢板的复合体，用以解决冷金属加工过程中出现的不平整现
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