土地增值税相关知识.pptVIP

五、营改增后对土地增值税的影响 影响土地增值率的第二个因素是扣除因素。如果扣除项目涉及的增值税进项税额可以从销项税额中抵扣，同样以不含税金额计入扣除项目，则扣除项目金额为a/（1+增值税适用税率），可见扣除项目金额同样减少。 五、营改增后对土地增值税的影响 影响土地增值率的第三个因素是税金扣除：按照《土地增值税》暂行条例第6条规定，可以列入扣除项目的“与转让房地产有关的税金”， 包括营业税税金及附加税费，但是“营改增”后缴纳的增值税不能作为“与转让房地产有关的税金”扣除，这将减少扣除项目，从而影响土地增值率。 五、营改增后对土地增值税的影响 例：某房地产企业销售自己开发的房地产项目，假设转让取得含税收入为15000万元，扣除项目中，土地出让金3000万元，开发成本中建筑材料3000万元，外包建筑人工1000万元，房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明），房地产开发费用的计算扣除比例为10%.如果忽略印花税，则“营改增”之前，各项扣除项目的金额为： 五、营改增后对土地增值税的影响 1.土地出让金3000万元； 2.开发成本=3000+1000=4000万元； 3.开发费用=（土地出让金+开发成本）×10%=（3000+4000）×10%=700万元； 4.与转让房地产有关的税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加=15000×5%+15000×5%×（7%+3%+2%）=840万元5.加计扣除=（土地出让金+开发成本）×20%=（3000+4000）×20%=1400万元。 以上5项扣除金额合计为9940万元，则土地增值率=（15000-9940）/9940×100%=51%，，适用税率为40%，速算扣除系数为5%.应纳土地增值税=（15000-9940）×40%-9940×5%=1527万元。  五、营改增后对土地增值税的影响 “营改增”后，假设该企业所有成本均取得按照适用税率计税的增值税专用发票，则转让房地产应纳增值税=（15000-3000）/（1+11%）×11%=1189.19万元，不含税转让收入=15000-1189.19=13810.81万元。 各项扣除项目的金额为： 1.土地出让金3000万元； 2.开发成本=3000/（1+17%）+1000/（1+11%）=3465万元；  五、营改增后对土地增值税的影响 3.开发费用=（土地出让金+开发成本）×10%=（3000+3465）×10%=646.5万元； 4.与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加=〔1189.19-3000/（1+17%）×17%-1000/（1+11%）×11%〕×（7%+3%+2%）=78.5万元； 5.加计扣除=（土地出让金+开发成本）×20%=（3000+3465）×20%=1293万元。 以上5项扣除金额合计为8483万元，则土地增值率=（13810.81-8483）/8483×100%=63%，，适用税率为40%，速算扣除系数为5%.应纳土地增值税=（13810.81-8483）×40%-8483×5%=1706.97万元。 谢谢 ！ 机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、及国内其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞和外国公民 土地增值税相关知识 主要内容 一、土地增值税纳税人 二、土地增值税预征管理 三、房地产业现状分析 四、土地增值税清算 五、营改增后对土地增值税的影响 一、 土地增值税纳税人 1993年12月13日国务院令138号发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，条例第二条规定: 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产转让）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 一、土地增值税纳税人 判定是否属土地增值税的纳税人应同时具备三个条件： 1、转让行为：包括销售和其他方式转让 2、转让对象：国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（房地产） 3、转让方式：有偿 一、土地增值税纳税人 其他转让方式：交换、赠与（继承）、投资、企业改制重组等。 交换：包括企业之间互换、个人之间互换、个人与企业之间互换（财税字【1995】048号） 赠与：包括赠与个人、赠与单位（财税字【1995】048号） 投资：单位、个人将房地产权属转移、变更到所投资企业。投资企业包括改制重组企业和非改制企业（财税【2015】5号） 企业改制重组：包括公司制改革、企业合并、分立 【2015】5号） 二、土地增值税预征管理 土地增值税暂行条例实施细则第十六规定： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及