邓州房地产市场调研报告.doc

目 录 一、邓州市房地产市场特征 二、项目SWOT分析 三、区域竞争个案分析 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.1邓州市概况 邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、 “豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县 （市）和对外开放重点县（市）。 全市辖28 个乡镇（办、区），户籍人口157万人， 总面积2369 平方公里，总耕地面积244 万亩。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.2宏观经济持续向好，人均收入和消费不断提高 历年GDP走势对比图 历年人均可支配收入对比 300 250 200 150 100 50 亿元 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2007年 GDP 165.25 2008年 205.48 2009年 225 2010年 250 元 0 0 2007年 10217 2008年 11823 2009年 12988 2010年 14302 人均可支配收入 2010年，邓州市国民生产总值突破250亿元大关，较2007年增长了51.29%，年均增幅12.81%， 产业结构于2009年首次实现“二、三、一”的局面，第三产业发展势头强劲，产业结构的占比首次超 过农业产值比重位居第二。 2010年，人均可支配性收入为14302元，较2007年增长了39.98%，年均增幅近10%。 2010年邓州市消费品市场实现快速增长，全年实现社会消费品零售总额70.4亿元，较09年增长 18.9%。随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，邓州市批发零售、住宿餐饮业蓬勃发展，行业 规模和经营领域日益扩大，发展型、享受型、升级换代型商品逐步成为市场消费亮点。 持续向好的宏观经济，人均收入和消费的不断提高，为房地产市场的发展奠定市场基础。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.3城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大 邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及 道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。城 市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。 2010年，邓州市中心城区建成面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人 。根据发展规划，到2020年，邓州市建成区面积将拉大至50平方公里，城区人口将超过50万人。 按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万人 新增理论住房需求面积将达537万平方米。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.4城市建设用地供应不足，房地产开发建设秩序混乱 250 200 150 100 50 亩 0 2007年 194.95 2008年 35.35 2009年 22.55 2010年 128.32 商品房建设用地 2007年至2010年年底，邓州市商品房建设用地投放总面积381.17亩，年均投放土地面积只有95.29 亩。而从上表实际投放量分析，2008年和2009年连续两年不足40亩，2008年邓州市商品房建设用地供 应面积35.35亩，2009年全年商品房建设用地投放面积更是跌至22.55亩。 根据中国土地市场网公布的成交数据显示， 2007年至2010年年底，邓州市共计成交商品房建设用地22 宗，成交平均宗地面积17.33亩，其中个人购买土地自行开发建设用地成交共计8宗，成交宗地面积合计 26.88亩，分别占比36.36%和7.05%，成交时间主要集中于2008-2009年。 土地市场连续两年供应不足，供不应求的市场态势造成了邓州市近年房地产开发建设秩序混乱：私 人开发项目增多，建设规模小，建筑质量参差不齐，缺乏统一规划，商品房交易秩序极不规范。 一、邓州市房地产市场特征 Generated by Foxit PDF Creator ? Foxit Software For evaluation only. 1.5小高层，高层项目成为新城区住宅主要物业形态 项目名称 财富名家 名门盛世 和谐广场 物业形态 小高层 高层 小高层 高层 高层 楼层数 11,1