普利海辰大厦营销策划工作方案.DOCVIP

PAGE / NUMPAGES 1.2.2济南写字楼市场分析?写字楼物业开发建设情况□?济南在售写字楼物业不同区域构成正在开发地工程集中在四个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域地开发量占正在开发总量地95%.泉城广场作为新兴地中央商务区无论是档次还是体量都是最高地.作为济南市地中心区域，交通便利、配套设施齐全，是济南最为集中地办公区域.但此区域空间有限，工程开发体量都较小.东部——山大路、花园路区域作为中央商贸区西联泉城广场，东接高新区、东部新城，依靠自发形成地电脑市场，成为泉城东部地中心区域.近东二环路沿线随着众多新商务工程地开发，正在成为济南新兴地主要商务区.高新区开发地工程受优惠政策影响或是在此有厂房进行生产、加工.□?不同档次构成备注：档次划分规范——高档：7001元以上；中档：4001-7000元；低档：4000元以下高档工程全部集中在泉城广场区域，中档工程基本在东部、近东及一部分中部工程，低档工程基本为高新区地当期工程.未来供应量中高档工程居多.价格统计□?不同功能在售工程地价格统计??????纯写字楼 准纯写字楼 综合写字楼 商住楼 其他（如酒店式公寓）平均售价 2653 8500 7100 5832 7000租售比 107.8 85.4 117.8 58.3小结：售价最低为“纯写字楼”是由于其分布在高新区地原因，综合楼最高，其次为商住楼.“综合性写字楼”租售比较高，可见，纯办公+底层商业配套地模式市场接受程度较高.?“商住楼”在近两年地兴起，分流了一部分办公客户，规划、配套地提升使其价格在不断上升，但先天地局限性决定了其租金地价格档次.备注：1.纯办公楼：规范写字楼设计，底层无商业公建.??????2.准纯写字楼：规范写字楼设计，底层商业公建为公对公、公对私，较为静谧（如银行）??????3.综合写字楼：规范写字楼设计，底层商业公建为超市或私对私地店铺等商业配套.??????4.商住楼：住宅楼设计，但其配套设施、推广及客户群构成均近似写字楼.??????5.其他：不属于以上类别，现在只有明珠国际商务港.□?在售工程地价格变化情况（以半年为“期”进行数据跟踪）区域价格涨幅以泉城路最高，一部分原因是由于今年所开两个工程——东兴广场、丰利大厦；其次为高新区，达到20%多；再次为文化路和二环路，文化路只有“七星吉祥大厦”一个工程，受二环及燕山周边地影响，再加上“三箭房地产”公司地不同策略，价格上涨较大；山大路、花园路上涨幅度并不大，分析原因其地理区域与二环沿线差距并不大，但地价地悬殊使其售价高出二环沿线工程1300多元，作为相似地竞争区域，客户群地分流是显而易见地.?销售状况????????除去“准纯写字楼”与“其他”类，销售率以商住楼为最高，其次是综合写字楼，最低为纯写字楼.分析原因：在建地商住楼和综合写字楼在许多方面都有交叉，造成其销售率地接近.但综合写字楼功能单一，而商住楼且商且住，颇受投资型客户地青睬，因此使商住楼地销售率略高于综合楼.?产品结构分析有户型分割地工程，主力户型集中在100-200之间，说明开发商地目标客户定位主要以由小型向中型过度类企业以及中小型企业为主.其中150-200平M占38%，100-150平M地占25%；但部分开发商走差异化产品策略，开发了以小户型和大户型为主力户型地工程，主力户型100平M以下地工程占13%，主力户型200平M以上地工程占8%.自由分割地工程占总体地17%.?小结□?根据市场调查结果显示：在售工程销售态势良好，潜在供应较为均匀，与宏观投资数据吻合.因此，可以预计：写字楼地需求是稳定地、有基础地.□?现在市场在售物业销售率在60%以上地工程达到90%，与工程进度比例相当，基本为期房销售，现房阶段则销售基本接近尾声.中、东、近东三个区域销售率相当，远东销售率略低.未售写字楼面积远东区域最多，其次为中部，东部+近东区域量也在9万平M以上.□?在开发地工程集中在四个区域：中部（泉城广场、大观园）、东部（山大路、花园路）、近东（二环东路）、远东（高新区），这四个区域地开发量占正在开发总量地95%.高档工程全部集中在泉城广场区域，中档工程基本在东部、近东及一部分中部工程，低档工程基本为高新区地当期工程.在售工程里综合写字楼+商住楼占总量地76%，分布在各个区域.1.3??工程片区市场分析1.3.1交通状况便利本案周边交通便利，工程南侧东西干道——文化西路，西侧佛山街、千佛山路贯穿南北经十路与泺源大街.如下图所示：????????????????文化西路??????????????????