香港房地产上市公司的经营模式比较和借鉴.doc

香港房地产上市公司经营模式比较和借鉴 企业经营决策咨询报告（一） PAGE 2 PAGE 1 内部资料 仅供参考 香港房地产上市公司的经营模式比较和借鉴 香港房地产市场及相关上市公司的发展轨迹，对内地房地产市场的发展始终具有一定的借鉴意义，同时，越来越多参与到中国大陆和上海房地产开发市场中的香港房地产企业，不仅带来了资金、理念和成熟的运作方式，也带来了知名国际房地产上市公司既有普遍共性又具鲜明个性的经营模式。 这里选择香港五大地产集团中其中三家（太古地产、新鸿基地产、和记黄埔）进行针对性调查，并在此基础上对香港房地产业界具有代表性的不同经营模式进行汇总分析，发现这些国际著名房地产上市公司的共性是： 第一，主业重在标志性房产的策划和建造，投标地产为房产奠基，特别是看好的黄金地块的开发为具备特定功能性的自有物业开路，不少成为传世之作； 其次，闻名于世的长期物业成为这些上市公司的精华所在与品牌载体； 最后，长期租赁物业拥有十分可观和稳定的收入（就这些上市公司的平均而言，自有租赁物业的收入和短期物业即“开发出售物业”之收入相比大致在4：6左右），确保了它们对股东及公众股民的投资信念和稳定回报。 一、太古股份与太古地产 太古集团于1816年在英国利物浦成立，最初只是一个规模不大的进出口公司，历经近200年的发展而成为著名的跨国企业集团，其业务主要集中在亚洲、北美、太平洋地区和英国。太古集团在大中华地区的经营也超过了130年历史，而太古股份有限公司就是太古集团在这一地区业务发展的核心企业。 1、太古股份: 以房地产为核心的企业集团 是香港主要上市公司之一，也是一家国际化、多元化发展的大型企业集团。太古股份有五项主营业务：地产、航空、饮料、海洋服务以及贸易实业，每项业务向各自产业链纵深发展。 其中地产业务以太古地产有限公司为主要发展载体，从事商业及住宅物业组合的投资发展。海洋服务业务的主体企业有太古海洋开发有限公司、太古船坞管理有限公司、与和记黄埔共同投资的香港联合船坞集团等，业务涉及全球支援离岸石油及天然气开采业务、船坞人事管理服务、拖船及打捞服务、修船以及机电工程等。 太古股份2003年主营业务股东资金回报率（亿港元） 分类 股东应占溢利 所占比例 股东资金回报率 地产 31.23 59.90％ 6.9％ 航空 8.44 16.19％ 5.2％ 饮料 3.63 6.96％ 18.1％ 海洋服务 6.46 12.39％ 23.2％ 贸易及实业 2.38 4.56％ 22.1％ 总计 52.14 100％ 平均回报率：7.2％ 注：股东资金回报率＝年初及年底股东应占资产净值的平均数/本年度股东应占溢利。 从上表可以看到，2003年太古股份的股东所获利润中59.9％由地产业务贡献，地产业务在公司五项主营业务中无疑处于核心地位。而从股东资金回报率指标看，饮料、海洋服务、贸易及实业这三项业务在利润贡献中所占比重并不大，但资金回报率较高；而资金回报率相对较低的地产和航空业务，在利润贡献中占比重却较大。由此，可以清晰地看到太古股份的主营业务构成模式，即以市场优势明显、资金回报相对稳定的地产和航空业务为基础，保持企业稳健发展，并通过分散在不同行业、且利润回报较好的其他投资业务作为补充，降低企业整体的经营风险，提高经营质量。这也是与太古股份“在稳健之财政根基上，透过积极之管理，务求达致长远及可持续发展”的企业发展原则相一致的，或许，这就是太古股份之所以成为优秀“百年老店”的经营秘诀。（太古股份连续三年获选为道琼斯可持续世界指数的组成公司，该指数综合反映全球以可持续发展为业务方针的公司的表现趋势。） 2、太古地产：以商业物业为核心的经营模式 太古地产2003年主要物业储备表 楼面总面积:万平方米 已建成投资物业 总面积：117.59 占物业储备总额：68.43％ 物业类别 面积 所占百分比 商业 88.43 75.19％ 科技中心 16.82 14.31％ 住宅 6.83 5.81％ 酒店 5.51 4.69％ 发展中投资物业 总面积：30.73 占物业储备总额：17.88％ 物业类别 面积 所占百分比 商业 30.13 98.05％ 住宅 0.16 0.52％ 酒店 0.44 1.43％ 供出售物业 总面积：23.52 占物业储备总额：13.69％ 物业类别 面积 所占百分比 商业 0.66 2.82％ 工业 1.78 7.55％ 住宅 21.08 89.63％ 总计物业储备面积 171.84 另：“楼面面积”不包括停车位。太古地产在香港持有超过7500个已建成的停车位，作投资用途。 太古地产有限公司成立于20世纪70年代，是香港主要地产发展商之一。对太古地产所开发物业的分析表明，太古地产的成功拓展有赖于以下三项策略： 第一，紧密依托香港主要交