文艺路项目109022432490资料.docVIP

文艺路项目建议书 PAGE PAGE 18 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 文艺路项目建议书 一、项目周边环境及市场分析： 1、区域环境分析 ◆文艺路居住人口数量庞大，属于老城区；人口素质一般。 ◆交通道路状况良好，人流量庞大，公交线路数量有限。 ◆周边建筑陈旧且拥挤不堪。缺乏绿化环境。 ◆大型购物设施、教育环境、餐饮服务、医疗机构比较完善。文艺路十字自身已经形成较完善的商业区，距古城区仅5分钟车程，居住或商务出行便利。 2、区域人群、目标客户分析： 本案地处西安市文艺路南段，人群多以测绘业、商业及周边原居民为主，如测绘、花卉、盆栽、宠物、商超、布品、服饰、餐饮等从业人员为主，其中办公部分将会吸纳南二环沿线成功商业人士及附近投资客，大的分类有： ◆测绘、设计院及长安大学教师，其收入水平相对较高，对该地段情有独钟； ◆南二环沿线的企业中层或白领，这些人的置业较为理性，对职业发展前景有一定计划，有办公需求。 ◆文艺路布品经营者及其它如花卉、水产、餐饮、商超从业人员，这些人大多积累有一定经济基础，非常认同该区域，为了经营便利打算长期居住。 ◆原居住者，这些人对文艺路有较深的情结，也有相当的积蓄，多为改善居住条件。 ◆纯投资者。对目前的房产投资充满信心，好地段的更是不惜代价。 ◆雁塔路沿线电子产品经营户。 3、区域商铺经营及租销分析： ◆文艺路南段商业多以花卉、盆栽、水产、宠物及餐饮业为主，店面装修及整体经营水准不上档次，目前缺乏待租待售铺面。 ◆临街商铺租金价格约70～100元/㎡/月。并且因为南端变电站的影响，二环上的人气也被隔断。 二、项目整体市场分析及建议： 1、项目整体分析： ① 位置：本案东临文艺南路，地处南二环与文艺路十字之间，项目北距建设路西口约150米。 ② 环境：项目周边整体人居氛围较浓厚，但总体缺乏档次，区域整体建筑密度过高，内部绿化及外围公共绿地空间缺乏。 ③ 产品：目前项目产品已经定型，纯现房，其外立面、景观绿化、管道等都已经形成硬伤，整体产品属于中高端物业；遗憾的是设计过时，外立面已略显陈旧。 ④ 项目SWOT分析： ◆优势：居住氛围较浓；因为长时间的生活聚集和沉淀，项目周边关联生活配套比较齐全。 商业氛围浓厚；以布匹为核心的市场长时间经营良好；花鸟、自行车的经营也小有规模。 交通配套较为健全；依托文艺路、南二环、友谊路、建设路等，路网完善。 全现房，多层框架结构电梯洋房，建筑品质、户型结构良好。 一层独立停车房，为高品质生活提供了良好的配置。 117㎡两室两厅、143㎡的三室两厅、182㎡的四室两厅都属于享受型品质空间。 ◆劣势：外立面略显陈旧，整体形象落伍； 没有景观、绿化，建筑密度高，楼间距窄，缺乏活动空间； 两室户型卫生间过小； 楼梯走道管道外露，门窗材质粗陋，进一步损害了产品价值和形象。 ◆机会：周边可售房源目前相对较少； 宏观经济过热，货币贬值明显，居民置业需求旺盛； ◆挑战：周边显性竞争明显； 北侧两个项目2个月内会相继开始发售，会吸纳分流一部分本项目客户！ 总结： ◆受产品的特殊性制约，销售的灵活度较小； ◆周边市场在售个案品质较好且基本消化，但不乏后起之秀； ◆地理位置的优势性一般，该地区人流密集区为文艺路十字商业区到建设路餐饮区，呈“L”型，本案临街人流量相对有限； 2、项目价值解析 价值解析（按照4500/㎡成本核算） 板块 面积 单价 总价值（万元） 住宅部分 7020㎡ 4100元/㎡ 2878 车库部分 27个 10万元/个 270 公寓部分 3400㎡ 4400元/㎡ 1497 商铺部分 500㎡ 15000元/㎡ 750 项目累计面积 12000㎡ 5395万元 项目均价4500元/㎡ 项目总面积：12000㎡ 住宅部分：6层：48套：总面积约：7020㎡ 车库部分：1层：27个：总面积约：800㎡ 公寓部分：6层：总面积约：3400㎡ 东面临街商铺：1层：总面积约：500㎡ 北面临街：1层：总面积约：280㎡（和临街商铺打通作商铺销售） 备注：因为资料缺乏，以上面积为估算面积。 我们的目标：整体均价达到5500元/㎡，总销额达到6605万元。实现1070万元的毛利润。 板块 面积 单价 总价值（万元） 住宅部分 7020㎡ 5000元/㎡ 3510 车库部分 27个 15万元/个 405 公寓部分 3300㎡ 5000元/㎡ 1650 商铺部分 500㎡ 18000元/㎡ 900 280㎡ 5000元/㎡ 140 项目累计面积