高等学校物业技术标.doc

技 术 标 文 件 项目名称： ******高等专科学校物业管理 项目编号： 技术标文件目录 第一章 管理服务理念和目标1 第一节 整体服务思路与服务重点1 第二节 管理目标5 第二章 管理组织及制度9 第一节 项目管理机构图9 第二节 工作职能组织运行图10 第三节 项目经理管理职责及内部管理职责11 第四节 日常管理制度和考核办法（目录）16 第三章 管理服务人员配备17 第一节 配置各岗位人员的具体情况17 第二节 各岗位人员任职标准17 第三节 人员开发和培训18 第四章 物业管理服务内容及标准25 第一节 保洁服务25 第二节 绿化养护46 第三节 维修维护管理60 第四节 宿管服务65 第五节 整体管理工作计划75 第五章 结束语78 第 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 80 页 第一章 管理服务理念和目标 第一节 整体服务思路与服务重点 ************所处地理位置相对独立，建筑面积较大，根据本物业规划布局，建筑风格，硬件设施设置及使用性质等特点，计划设置专门的驻校区管理处。管理处在合同期内负责对所有涉及乙方（物业管理公司）服务范围内的事项进行专业管理，并受委托方（甲方）指导，负责管理下辖的楼宇管理、保洁绿化班组、物业服务班组，使其按照我公司质量服务体系要求规范操作，并及时保持与委托方（甲方）联系，主动接受其监督和指导，对欠完善的事项及时改进，努力为校区师生营造一个安全有序、环境优美、健康舒适的工作和学习环境。 以下是我们对项目管理重点的思考： 一、做细基础服务，营造良好环境。 通常我们把物业项目的保洁、设施设备和绿化等维护管理方面工作作为物业管理的基础服务。根据安徽中医药高专围合布局建筑、开放式出入、教学实验和办公功能、人流密集等特点，我们着重通过以下管理努力为校区师生营造一个安全、有序、优美、舒适的工作和学习环境： 1、保洁服务方面 根据招标文件，*********（道牙线以内及周边绿化带）的保洁主要包含道路、空地、绿化带、楼梯、走廊、天台、露台、各教室、桌椅板凳等日常抹尘保洁和定期清洗、消杀等。 我公司在物业管理方面有非常好的优势，我们的保洁骨干员工都是从事专业保洁工作5年以上，接受过多年的专业培训，熟悉清洁工具和专业药剂的性能和使用。在本项目中我们计划实施机械化、专业化的星级酒店式保洁服务，如我公司中标，我们将自行配置电动洗地机、吸尘吸水机、、洗地蜡拖、玻璃清洗工具以及采用分区包干、联合作业的管理方式，利用专门的全能清洁剂进行校区公共区域的保洁作业。在人力的管理上，我们也将采取加强培训和人性化管理等措施。 由于本项目是一个人流集中的公共物业，如我公司中标，我们将非常重视公共卫生的管理，制定各种流行性疾病防治等处置预案，定期对楼内进行消毒杀虫。 2、设施设备维护 我公司现有从事非住宅和校区设施管理工作5年以上的专业工程师3名。在大楼设施设备的管理方面，我们将采取建立设备台帐、制定维保计划、实施预防性维护、日常巡查检修的专业管理流程对大楼所有设施设备进行有效管理。 3、绿化和其他管理 我公司现有管理的绿化面积达6万平米以上，有全套专门的绿化养护设施设备，并聘请了多年从事园林管理的专家作为技术指导。如我公司中标，计划在本项目配备专业的园艺工，对校区的园林绿化进行日常修剪和病虫防治等管养；结合我公司现有的人力和资源优势，可根据甲方需要额外进行花卉的生产，在大楼公共区域进行盆栽植物的摆放，节假日和重大活动期间可以提供廉价优质的大量花卉租摆放。 宿管工作 我司在现有已经成熟的作业指导体系下专门增设了宿管子项，邀请具有实践经验丰富的物业管理师多名来我司传授先进经验，指导帮助我公司提高宿管的理论和实操水平。现已能做到随时接盘，立即无空隙服务的高级阶段。 二、接受客户监督，争取理解支持 我公司一贯非常重视客户方的意见和建议，我们深刻的理解到物业管理的服务本质，对内提出了“用心至真、服务至诚”的口号来要求所有员工真正树立以客为尊的服务意识。我们也深刻认识物业管理是需要物业的客户（包括产权人和使用人）理解和支持才能真正做好的，我们极力追求“合作共赢”的完美。 如我公司中标，首先严格按照《物业管理条例》及有关法律、法规、政策规定规范操作，认真履行《物业服务合同》，在此基础上主动加强与己方的沟通，接受监督和指导，积极采纳甲方的意见，及时改进我们的服务，争取获得甲方管理层和校区教职员工、学生的广泛满意和理解支持。 我们承诺每周定期提交工