以设计手段推动商业地产价值最大化.docVIP

ZY-置业咨询 投资与产品分析 LZ-2010.8.18 10 - 商业机密，注意保密 以设计手段推动商业地产价值最大化 ? 2009年09月19日新浪乐居商业地产频道 　　中外建夏董事长：今天我讲的题目是：以设计手段推动商业地产价值最大化。中外建在目前的国内的商业地产里做了非常多的工作，今天借这个机会和大家分享一点我们有关的经验，首先是商业地产的高速发展对设计的要求。商业地产到底是个怎样的东西，尤其我们关注的是中国的商业地产，它到底是一个怎样的东西。 　　这是我们一点粗浅的总结，商业地产的两个要素。首先是资本，资本要追逐利润，所以它要找一个出口，商业地产是资本追求利润的一种方式。它不是说我盖一个房子起来就能挣钱，它要通过人的商业活动来实现这个商业地产本身的价值。中国有句古话：有钱的捧钱场，没有钱的捧人场，有钱有人这个商业地产就活了。 　　借着马克思的话，“资本来到世间从头到脚每个毛孔都滴着血和肮脏的东西”，投资商业地产的资本必须要有一个出发点，为什么不去投其他的产业，来投商业地产。商业地产首先具有高稳定性；第二，商业地产的高成长性，成长性在中国目前的商业地产看尤其突出，中国面临高速发展，城市发展非常快，两年前的一片田野两年以后可能就变成一片繁华的商业区，土地的价值、物业的价值发展的潜力非常巨大。商业地产租金收入的高成长性和前面两个相对应，时间关系我们不再详细阐述。 　　与此相对应的商业地产高收入性和商业地产的高风险也是相对应的，商业地产有一个明显的特征，不是全胜就是全输，我们客户有一句话说：馅饼掩盖下的陷阱，馅饼看上去非常好吃，但是如果做得不好，就是一个陷阱。大家也可以看到很多实例，前几年国内主要商业地产非正常快速的膨胀，其实做死了非常多的项目，我们粗粗统计了一下，估计这种死掉的项目比成功的项目还要多。 　　资本回报的周期比较长。这个限定在只租不卖的前提下。 　　招商和后期运营中的变数较多，商业地产和我们目前其他的产品一样，在欧美国家是一个非常成熟的产业。 　　要知道中国将会发生什么，看十年前的美国，要了解十年前的美国，那看现在的中国，这句话在以前可能看上去是比较对的，但是在目前的状况来说，实际上我们觉得这句话已经有些变差了。我们先看美国商业地产是怎么回事？美国商业地产是一个非常成熟的产业，它的资金主要来源 房地产信托基金，其实美国最大的几家地产集团都是以此来控制的。它有什么好处呢？首先，它是一个基金公司来控制地产，它投资的钱是不成问题的。第二，一个商业地产完成了以后，立刻就有基金公司把它变成有价证券投入金融市场，这样就没有出售的压力，直接把钱拿回来了，在美国商业地产几乎都是全部持有的，因为它看中商业地产的高成长性和稳定性。利润来源于证券市场和租金收入。交通条件个人交通非常便利，购物习惯目的性比较多，单个物业的规模一般6到10万平方米，山姆集团07年出过一份报告，他们认为在中国最合适的购物中心或者商业地产的体量是8万平米左右。目前在中国8万平米的物业算是小物业了，更多是10万、20万，30万，甚至连四五十万、一百万的商业地产都有人在做。这牵涉到中国商业地产和美国商业地产的不同，美国商业地产的资金来源是信托，中国政府一直认为房地产不是投资的工具，更加倾向于房地产是用来居住的房子。对住宅地产我们应该支持的，但这极大限制了商业地产的发展。自有资金，你自己掏钱盖这个房子，你还要从银行借钱，钱怎么还，银行要付利息，所以中国的商业地产商很少长期持有更多是部分持有或者全部出售，它为了套现还银行贷款，它的利润来源就是出售物业的收入以及租金的收入。 　　中国的土地资源现在是稀缺，而且越来越稀缺，这种稀缺性造成房地产商很难拿到土地进行开发。资本有追逐利益的本性，土地资源价格越来越高，为了追逐利于，它有几点必须要做。中国的条件以公共交通为主，个人交通现在发展，但不是特别成熟。中国人的购物习惯非理性购物逛街比较多。 　　为什么产生这些状况呢？我们典型分析一下美国购物中心刚才说的特点，2000到2003年的时间，类似欧美购物中心的形态在中国取得了一定的发展，比如那时候百安居、欧倍德、麦德龙进来，它是世界五百强，那时候中国政府对招商引资的要求特别强烈，各级政府特别欢迎他们过来，廉价给他们土地，给他们很好的地段，很低的租金，吸引他们过来自己加强物业，这时候它取得了很多发展的业绩。03年以后情况变掉了，