无偿转让的开发产品涉税分析.docxVIP

房地产开发企业承诺无偿向政府移交开发商品的税务处理分析 2018-01-30?王建军? 房地产纳税服务网 基本情况： 房地产开发企业在土地拍卖时承诺（并已在土地出让合同中约定），在开发产品整体竣工验收时，无偿向政府或政府指定机构移交部分商品房。 税收上怎样处理？ 方案一（最优方案） 目标 还原向政府或政府指定部门移交房地产的经济实质，明确企业实际上是以其建造的开发产品抵偿其取得该宗地土地使用权所应支付的土地价款的一部分，即企业取得该宗土地的使用权应支付的价款一部分是以现金（拍卖成交价款）方式支付，一部分是以开发产品（移交房地产）抵偿。 处理流程 与政府、土地管理部门签订补充协议，明确向政府或政府指定机构移交的房地产属于以开发产品（房地产）抵偿“应向政府部门支付的该宗土地使用权的土地价款的一部分”。 移交房产时，向政府索取省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，项目注明：土地出让金或土地出让收益，金额为移交时该部分移交房地产的市场价格总额。（注：该价格总额应能被税务主管机关认可为移交房地产的视同销售价格）。 ——增值税 以不动产抵偿土地价款，属于有偿转让不动产，为增值税的征税范围。 税务处理过程 企业与政府部门签订相关协议，并索取合格的财政票据后，通过拍卖获得的该宗土地使用权的土地价款即为：①以现金支付的部分；②以房地产抵偿的部分。 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。 其中，销售额计算公式中的全部价款和价外费用包含该部分移交房地产的视同销售价款，当期允许扣除的土地价款中包含以房地产抵偿的土地价款部分，从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成应交增值税的增加。 政策依据： 1.《营业税改征增值税试点实施办法》【财税[2016]36号附件1】 第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，……。 第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 2.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》【国家税务总局公告2016年第18号】 第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）； 第五条：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 3.财政部、国家税务总局《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》【财税[2016]140号】 第七条 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第?10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。 ——企业所得税 房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，属于企业将开发产品用于抵偿债务，应视同销售。 税务处理及影响 1.处理思路 首先，房地产开发企业以房地产（开发产品）抵偿土地价款，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 其次，以房地产抵偿的土地价款部分，可以计入企业的房地产开发成本，通过结转销售成本进行税前扣除。 2.影响 在计算开发项目的应交企业所得税时，是以收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额，乘以适用税率计算整个项目开发期的应交企业所得税金额。 其中，收入总额中包含该部分移交房地产的视同销售价款，各项扣除中包含以房地产抵偿的土地价款部分（体现在销售成本中），从整个项目开发周期来看视同销售价款的金额与以房地产抵偿的土地价款部分的金额是相等的，相减为零，没有造成应交企业所得税的增加。 政策依据： 1.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》【中华人民共和国国务院令第512号】第二十五条规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、