园区运营商必须跨过地八道坎!.pdf

产业规划设计 _ 产业园区定位 _ 产业园区规划咨询领航者 - 臣通顾问 园区运营商必须跨过的八道坎！ 在十年又十年的房地产行业演变进化中， 住宅地产千夫所指、 商业地产蜂拥而上、 旅游 地产备受争议，唯独产业地产始终在公众的视线之外，小打小闹、不成气候。直至 2010 年 后，各地政府开始重新认识“广受诟病的土地财政、房地产绑架的 GDP、既爱有又恨的高房 价”，并且全力回归“既可创造就业又可创造税收”的实体工业经济。这时，产业地产历经 萌芽、成长、自我修炼，最重要的是彻底创新和脱胎换骨，并终于以“产业地产”这个“高 端大气上档次”的新身份蹒跚走来，成为政府的座上宾。 如果说做住宅的是小学生、 做商业地产的是大学生的话， 做产业园区的就必须是精通理 论与实践、 熟知企业与产业的 MBA了。产业园区看起来很美， 园区运营商看起来很风光。但 橙园区认为，要想成为一个成功的园区运营商，必须跨过如下这八道坎。 一、观念坎 产业园区不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”，园区运营商须摒弃传统房地产开发 的观念， 须从宏观上要认真研究和把握国家发展战略和政策， 需从中观上熟悉吃透当地的自 然、人文资源和谋划要进入的行业领域， 需从微观上了解城市或区域的发展规划、 以及该行 业企业的前世今生、昨日今朝。 因此， 园区运营商必须有和政府跳“双人舞” 的观念，既站在政府的角度考虑城市的定 位与发展、 区域的合作与竞争、 资源的整合与利用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐 业，又要站在企业的角度考虑如何进得来、如何长得大、如何挣得多、如何去发展，然后一 词观念为指导，去完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等前期性策划工作。 二、资金坎 从规模来看，产业园区一般是少则一两千亩、 多则数万亩；从运营时间来看，产业园区 从园区规划、招商到企业逐个落地、 投产整个过程少则三五年、多则一二十年，资金需要量 更大、占用时间更久、回收过程更慢、投资周期更长。 因此， 企业不仅需要筹备一定数量的资金， 保证资金源的充足， 更要策划好园区的资金 滚动使用和长短期回笼模式， 譬如政府配套商住用地开发等； 不仅要考虑有多少资金， 更多 的是考虑能重复使用和调动多少资金， 否则在大规模的基础设施和土建工程面前， 再多的钱 也不够花，极易陷入资金链困境。 地产以资本为王， 产业以金融为先！ 如何打通产业园区金融的任督二脉， 是所有园区运 营商想要长远发展必须考虑的头等大事。 三、人才坎 产业规划设计 _ 产业园区定位 _ 产业园区规划咨询领航者 - 臣通顾问 产业园区是块儿高级蛋糕， 同时也是地产的小众形式， 再者产业园区的区域性、 行业性 等特征，不免使得园区运营商在人才的选用上捉襟见肘。 理想的产业园区运营管理人才应该是综合型、 学习型人才， 既要能战略谋划、 统观全局， 又要能熟悉行业、 精通企业； 理想的技术人才也最好是一专多能型人才， 招商的不仅熟悉行 业企业，也最好能熟悉规划政策，工程的不仅仅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉销售技巧、 企业经营， 这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系， 共同促进地推进园区的建 设。 四、选址坎