园区运营商必须跨过地八道坎!.docx

产业规划设计 _产业园区定位 _产业园区规划咨询领航者 - 臣通顾问 园区运营商必须跨过的八道坎！ 在十年又十年的房地产行业演变进化中， 住宅地产千夫所指、 商业地产蜂拥而上、 旅游 地产备受争议，唯独产业地产始终在公众的视线之外，小打小闹、不成气候。直至 2010 年 后，各地政府开始重新认识“广受诟病的土地财政、房地产绑架的 GDP、既爱有又恨的高房 价”，并且全力回归“既可创造就业又可创造税收”的实体工业经济。这时，产业地产历经 萌芽、成长、自我修炼，最重要的是彻底创新和脱胎换骨，并终于以“产业地产”这个“高 端大气上档次”的新身份蹒跚走来，成为政府的座上宾。 如果说做住宅的是小学生、 做商业地产的是大学生的话， 做产业园区的就必须是精通理论与实践、 熟知企业与产业的 MBA了。产业园区看起来很美， 园区运营商看起来很风光。但橙园区认为，要想成为一个成功的园区运营商，必须跨过如下这八道坎。 一、观念坎 产业园区不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”，园区运营商须摒弃传统房地产开发 的观念， 须从宏观上要认真研究和把握国家发展战略和政策， 需从中观上熟悉吃透当地的自 然、人文资源和谋划要进入的行业领域， 需从微观上了解城市或区域的发展规划、 以及该行 业企业的前世今生、昨日今朝。 因此， 园区运营商必须有和政府跳“双人舞” 的观念，既站在政府的角度考虑城市的定位与发展、 区域的合作与竞争、 资源的整合与利用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐业，又要站在企业的角度考虑如何进得来、如何长得大、如何挣得多、如何去发展，然后一词观念为指导，去完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等前期性策划工作。 二、资金坎 从规模来看，产业园区一般是少则一两千亩、 多则数万亩；从运营时间来看，产业园区从园区规划、招商到企业逐个落地、 投产整个过程少则三五年、多则一二十年，资金需要量更大、占用时间更久、回收过程更慢、投资周期更长。 因此，企业不仅需要筹备一定数量的资金， 保证资金源的充足， 更要策划好园区的资金 滚动使用和长短期回笼模式， 譬如政府配套商住用地开发等； 不仅要考虑有多少资金， 更多 的是考虑能重复使用和调动多少资金， 否则在大规模的基础设施和土建工程面前， 再多的钱 也不够花，极易陷入资金链困境。 地产以资本为王， 产业以金融为先！ 如何打通产业园区金融的任督二脉， 是所有园区运营商想要长远发展必须考虑的头等大事。 三、人才坎 产业规划设计 _产业园区定位 _产业园区规划咨询领航者 - 臣通顾问 产业园区是块儿高级蛋糕， 同时也是地产的小众形式， 再者产业园区的区域性、 行业性等特征，不免使得园区运营商在人才的选用上捉襟见肘。 理想的产业园区运营管理人才应该是综合型、 学习型人才， 既要能战略谋划、 统观全局， 又要能熟悉行业、 精通企业； 理想的技术人才也最好是一专多能型人才， 招商的不仅熟悉行 业企业，也最好能熟悉规划政策，工程的不仅仅能熟悉建筑施工，也最好能熟悉销售技巧、 企业经营， 这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系， 共同促进地推进园区的建 设。 四、选址坎 产业园区虽然是依托工业用地或三旧用地或仓储物流用地进行的开发和建设，成本较低，但园区运营商毕竟不同于当地父母官，是商就必须赚钱。 然而，在广袤的大地上， 官办的开发区和产业园遍地开花， 民办的产业园要想与之竞争并非易事， 土地交付条件一样、 土地价格差不多、 政策优惠大同小异， 甚至政府管办的园区更具优势，怎么办？园区运营商能发挥的最大优势就是选址。 那么到底选址在哪里呢？从国内工业产业发展水平看来， 大城市郊区或者周边地区是最值得青睐的选择。此类地区先前处在城市发展的第三圈层，长期“别人吃肉自己喝汤”，发 展慢。 在全球化和区域一体化的今天， 一方面中心城市城市病越发严重， 土地价值高涨挤出效应明显，另一方面现代交通、通讯技术使得在更大尺度上重新布局产业和生活成为可能。 五、招商坎 不管是官办还是民营园区， 招商是成败的关键， 否则将是无本之水无源之木。 园区运营商在招商过程中最大劣势是“土地二道贩子”，容易“飞单”，但这跟政府可以提前在合同 中明晰招商的范围， 统一口径， 毕竟不管官办还是民营， 最终受益、受益最大的都讲是当地政府。 同时， 园区运营商在招商过程中最大的优势则是政策灵活、用人灵活、 奖励灵活、 操作灵活， 这就容易用政策吸引企业， 用行内人士混进企业的圈子， 用奖励政策激励招商人员积极主动的工作， 用全程高水平专业的服务让企业更有信心。所以说，招商是道坎， 但也是个政府提供给园区运营商的一个机会。 六、拿地坎 放眼国内数千个大小城市， 无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务， 但是毋 容置疑的现实是土地指标越来越紧张。