思源2012年长沙中建梅溪项目策略执行提案79P.ppt

2012推广之别墅攻略： 借势亮相，重点突破，多放接触，高调惜售 关键策略运用1：”湖区地热运动”区域价值炒作 经过一轮项目品牌内涵的市场灌输及宣传，将关注点引向项目所在的区域板块，与政府和主流媒体联动，共同炒作板块，重新定义湖区别墅地产市场。从宏观区域发展炒作到项目资源展示，形成一套系统的区域概念用于市场洗脑。 与此相配合的活动策划有：梅溪湖1号推介会 梅溪湖1号， 中国别墅人生样板！ 以湖区运营商的角度，联动政府，政府到哪里推广长沙，项目就到哪里，另外政府其它重要活动，有选择参与，从而巧妙成为长沙高端地产的代名词，高调唱响区域未来发展方向、战略构思，同时给予市场充分信心，瞬间加强区域认同度。 关键策略运用2：与政府同行,成为长沙地产的代名词 关键策略运用3：联同全国权威媒介,掌握别墅地产至高话语权 建立以主流媒体的记者为主的核心记者团，通过其作为发布途径阵地，建立与媒体长期稳定的关系，传播区域与项目。 同时策划“山湖别墅人居标准”考察活动，组织专题报导。 高调惜售一：绑定湖区，紧跟区域推广步伐 A 潜 规则 7-12月 2012推广之别墅攻略： 借势亮相，重点突破，多放接触，高调惜售 会籍顾问——一般在高尔夫、马术等高档娱乐会所中能够找到会籍顾问。现阶段大多数高级娱乐会所营业额的50%以上，来自会籍顾问的销售。目前在中国专业的会籍顾问从业者不足万人，在经济最发达的广东地区拥有最庞大最专业的会籍顾问团队被观澜高尔夫球会笼络。而近几年发展迅速的华东地区，最专业的一支会籍顾问团队却纳入了诺亚方舟旗下的百乐门文化酒吧。 会籍销售公司——该类公司专门进行全国高尔夫会籍的销售和代理，同时也提供专业的二手会籍买卖，也负责筹办专业比赛。 高调惜售二：找准渗透圈层的切入点 B 潜 规则 8月 2012推广之别墅攻略： 借势亮相，重点突破，多放接触，高调惜售 高调惜售三：重点进攻地缘相关的客户集群 C 浙江、温州、成都、重庆驻湘商会推荐 中国湘商总会定向推介 目的：拓宽圈层客户辐射范围，借助转介机制做通渠道 形式：商会活动冠名、产品推荐会、产品品鉴会等 虹 潜 规则 10月 2012推广之别墅攻略： 借势亮相，重点突破，多放接触，高调惜售 交响乐团盛情演奏 核心：另寻场地单独发售和推荐，保持调性。 对象：内部客户、关系和圈子人群 关联：宝马、奔驰车会活动 地点：各地五星以上酒店。 高调惜售四：小圈子窄众变现，保持调性和神秘感 D 计划 潜 规则 12月 时间 7月-8月 8月-9月 10月-12月 阶段 区域高度下的品牌占位 产品展示及蓄客 蓄客及引爆 主题 梅溪湖，长沙的国际新名片 长沙新符号，担纲一座城市的自信 梅溪湖1号，中建2012样板作 梅溪湖节点 10月，梅溪湖国际新城园区开园 事件 10月中：梅溪湖国际新城开园： 1、巴曙松大型经济论坛讲座； 2、梅溪湖负离子大考察； 3、梅溪湖世界巡礼，赢取豪华出国游 线上 户外：项目产品及销售信息释放； 报纸：连续潇湘晨报整版4次； 短信：项目活动/销售信息释放； 网络：0731、搜房等主流媒体网络硬广+软文释放、虚拟社区上线； 线下 拦截客户目标: 现场围挡：诠释项目定位、销售信息； 流动看楼巴士接待、现场接待； CALL客：思源职业电销团队； 巡展：9月中，4场大型异地巡展； 拓展：思源千人职业大拓展； 老带新：圈层营销，扩大项目客户群； 房交会展示：参与长株潭秋季房交会； 定义梅溪湖的价值高度 思源认为，基于目标下的实现脉络应该是： 基于市场：如何引导市场价值标准是关键 基于项目：重新界定并代言长沙最佳人居平台 整体目标：通过运营实现区域塑造和项目开发的双赢 营销的体现——潜规则：符号和形象的感知最重 要，对症下药才能在保障真实有效 基于对应：长沙国际新城的人居样板 价格策略 价格策略—高层产品合理定价 通过市场比较法，结合项目目标，建议高层定价为7800—8300元/㎡。 比较核定法 项目 本案 达美D六区 中一九骏 万科城市花园（不含装修） 中房F联邦 均价 PX 7500 7700 5500 5400 比重 —— 0.4 0.3 0.2 0.1 区位 10 9 10 10 9 8 交通 10 9 10 10 8 7 小区环境 10 10 9 8 9 7 户型产品 15 14 13 13 14 11 周边环境 5 5 5 4 4 4 商服配套 10 9 9 7 7 6 规划规模 10 10 10 7 9 7 昭示性 5 4 5 5 4 4 外部景观 20 20 17 16 14 14 发展商品牌 5 5 3 3 5 3 总分 100 95 91 83 83 71 权重金额 　 　 3074 2532 145