城市商业业态规划及指标建议.ppt

北大.云城市商业业态规划及指标建议 四川新港地产顾问公司 开发商对项目的期望 Cloudcity 商业自持体量不高于15% 项目商业部分销售为主，体量巨大 我们应如何思考？ 云城市各地块组团落位 Cloudcity 云办公落位 总部基地 高端写字楼集群 研发中 心 孵化园 青年公寓 写字楼 云酒店落位 旅行客栈 高星级酒店 度假酒店 云商圈落位 购物公园 奥特莱斯 Shopping Mall BLOCK街区 餐饮娱乐休闲 主题旅游街区 云商圈落位 餐饮及社区商业 酒吧休闲娱乐 公寓及写字楼集群 高星级酒店 社区商业 项目首期341亩地分析 Cloudcity 项目首期开发地块属性 项目首期341亩地块范围 西临凯里中路，东至甲秀路，北至阳关大道以北120米 项目首期341亩地块指标 A区阳关大道以北120米，总容积率为4，其商业占比50% A B B区整体容积率大于2 项目首期地块 周边路网未明确呈现时间 不低于2的容积率 何种产品 能一炮而红，快速销售？ 小面积低总价产品是销售主流 面积区间在30-120平米的产品去化速度最快 如金阳步行街，绿地联盛国际、西南国际商贸城等小面积商铺去化率均在80%以上，贵阳市场100㎡以下的商铺占2012年整体去化商铺的70%以上 随着2015年高铁开通，贵阳商业市场不断发展，通过对成都龙湖时代天街、蓝光空港国际城、金牛万达广场等项目的销售情况进行分析，我们认为，面积在20-150㎡的小面积低总价产品将是贵阳未来热销的产品。 3-5年后，什么才是销售的主流产品？ 项目首期地块规划 文体配套用地 大面积绿地 绿化通道 文体配套用地将作为商业用地进行思考，考虑其用地性质，我们将放置部分非销售型商业 绿化通道将项目商业地块的商业作了区隔，影响商业整体价值，我们将把绿化用地作为商业，进行整体考虑 大面积绿地暂时不做商业思考 项目首期地块交通 阳关大道预计在2013年实现通车，作为高铁站的车流疏散通道，未来车流强度较大，交通交汇处为阳关大道下穿隧道 甲秀北路为城际快速通道，与项目仅有一处出入口,并与高铁站出口相接，未来出口周围将是项目商业价值最高点 凯里中路与阳光大道交汇处无道路下穿等因素影响，周边商业价值及昭示型均较好 高铁站对项目商业布局影响 高铁站核心区(步行5-10分钟) 商务办公、旅行、零售、货运、其他性质仓储 高铁站影响区（车行10-15分钟） 购物，产业，娱乐，商务，度假，主题乐园等 高铁站外围区（外围区域） 商业业态更多受周边其他区域影响 高铁站对项目商业布局影响 核心区 影响区 外围影响区 进入高铁站的可达性 最高，直接联系，5-10分钟步行 较高，间接联系，10-15分钟（乘车），通过多种交通方式 整个市域，甚至周边相邻城市部分地区 平均规模 1-1.5平方千米 2-3.5平方千米（不含核心区） 开放的城市区域 建筑密度与高度 均非常高 相对较高 较高依赖于特殊功能 发展动力 高 较高 适度 主要影响方面 道路、用地布局、功能、地价、商业地产 功能、人口、投资、房地产、地价 无直接关联 边界界定 邻接地块，边界清晰 周边街坊，边界弱化 不直接体现在用地功能上，边界开放 高度关联的功能 餐饮、宾馆、商务、 办公、信息、旅游 商务、办公、信息、居住、文化、教育、工业 无直接关联 首期地块主要位于高铁站影响区 高铁站对项目商业布局影响 较高密度的建筑群 以购物娱乐、度假休闲，主题娱乐、商务等为主 项目参考案例分析 Cloudcity 蓝光空港国际城 建筑面积: 约260万平米 占地面积: 约1000亩 开盘时间: 2012年3月 容积率: 2.83 车位：11000个 配套设施：四川大学江安校区、成都信息工程学院、西南名族大学、四川省职业艺术学院、成都体育学院分院、川师附小、金苹果幼儿园 借鉴原因 位于城市新区，交通枢纽地段 周边产业规划以总部基地为主，产业发展对项目商业带动强 商业开发采取总部基地先行，以总部基地人群带动商业发展 韩国城模式能否能复制到我们项目？ 中小面积商铺为主力去化产品 项目借鉴点1-新区大盘规划 大体量的写字楼及总部基地先行开发并投入使用，形成企业集群，吸引企业人群入驻，刺激消费，促进商业氛围的形成 项目借鉴点2-总部基地先行 效果图 总部基地总体量约56万方，入驻企业以大型国有企业或网络公司为主 目前已有葛洲坝水利工程有限公司、山东高速公路有限公司、中国核工业中原建设成都分公司、成都迪凡网络科技有限公