博思堂2012年06月无锡欧风新天地下半年度执行报告.pptVIP

商业价值分析-消费 四大消费片区，北塘60万消费人群 周边中高档住宅鳞次栉比，辐射四大片区，未来欧风新天地、金太湖住区、胜世新城、凤凰城、尚城等陆续入住，总人口将达到60万。 商业价值分析-品牌 常发地产高端产品，成熟社区里的商业体 80万平米大型社区，一、二期热销建立了品牌知名度与美誉度。 A地块集中性商业的开发，不但为自身住宅提供生活配套，更辐射周边区域。 商业价值分析-产品 2.87万方集中性商业体，单铺面积大 集中式商业销售难度较大，周期较长，多以租赁为主。为此本案集中式商业应以租赁自持为主，销售为辅。采用整租或者一层多个商家组合租赁，一二三层多个商家租赁，四、五层整层租赁模式。 一期商业成功运营 二期商业即将开业 三期商业发售中 业态划分 餐饮 卖场 服饰 儿童游乐 娱乐 其它 业态比例 42% 23% 13% 10% 8% 4% 楼层 售价 租金水平 主力面积 总价段 1F 3-8万元/㎡ 30㎡以下 10元/㎡ 15-80㎡ 45-340万 30-80㎡ 5-8元/㎡ 80以上 4-6元/㎡ 2F 2-4万元/㎡ 30㎡以下 8元/㎡ 15-80㎡ 21-160万 30-80㎡ 4-6元/㎡ 80以上 4-5元/㎡ 3F 3-4万元/㎡ 30㎡以下 4元/㎡ 15-80㎡ 56-250万 30-80㎡ 2-3元/㎡ 80以上 2-3元/㎡ 针对性调研——金太湖广场 竞品分析-金太湖广场 崇安寺二期整体规划东起解放北路，西至中山路，南临人民路，北靠县前街，建筑总用地28.62公顷。二期开发建设已全面启动，用地范围位于原胜利门中学地块，西起中山路，东至新生路，北靠县前东街，南临城中公园。占地面积约14499.6平米，总建筑面积74710平方米，其中地下建筑面积43608平米，物业类型为商业街。 该项目未正式对外销售，通过内部认购1-2F商铺基本销售完毕 区域 面积 售价 总价 1F 50-80㎡ 8-10万/㎡ 400-800万 2F 50-100 5-6万/㎡ 300-600万 1-2F 100-300㎡ 6-7万/㎡ 600-2000万 针对性调研——崇安寺二期 竞品分析-崇安寺二期 业态划分 餐饮 卖场 服饰 儿童用品 鞋类 其它 业态比例 25% 11.1% 33.3% 16.7% 8.3% 5.6% 层号 价格水平 租金水平 面积段 总价段 1F 1.6-3.5万/㎡ 3-4元/㎡/天 15-70㎡ 58-137万 2F 1.2-2万/㎡ 2-3元/㎡/天 20-70㎡ 46-103万 3F 0.8-1万/㎡ 1-2元/㎡/天 20-60㎡ 200-500㎡ 16-60万 200-450万 针对性调研——哥伦布广场 竞品分析-哥伦布广场 区域/路段 租金范围 （元/㎡?天） 管理费 租期 年 免租期 递增 付租方式 崇安寺 10-30 3元/月 1 无 不定 半年付 南禅寺 15-25 2元/月 1 无 3--6% 年付或半年付 健康路 5-12 1元/月 1 无 3--5% 年付为主 金太湖 5-15 2元/月 3—5 三个月 5% 季付 保利 广场 5-8 2元/月 3 无 3--5% 半年付为主 针对性调研——各主要项目资料汇总 一些针对性调研项目商业租金最高以崇安寺，南禅寺一带商业租金最高，租金10-30元/㎡?天，租期1-5年不等，物业管理费以2元/平米/月，已成为成熟商圈的典型代表。 金太湖、保利广场目前租金水平较低5-15元/㎡?天，以商业的运营为目的。 竞品分析 商业定位 逛街购物 餐饮 娱乐 休闲 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆ ☆☆ 商业发展机遇 区域内住宅区居民 机遇 -本案自身拥有住宅客群，且周边有大量待开发和在建住宅项目，从而将引入许多新的居住人口，他们将成为未来最大规模的、最直接的消费群体。 功能定位1 —— 购物 商业定位 主要通过设置品牌旗舰店和形象店、 概念店，站在流行的最前沿，引领时尚消费潮流， 创造时尚生活的全新享受。 品牌旗舰店的面积一般在500平方米左右。 功能定位2 —— 餐饮 “民以食为天”—— 融汇各种 风味、各种价位、各种主题的 中外美食于一体，真正的饕餮 享受，营造全新的味觉体验。 ? 时尚中西式快餐 ? 地方特色美食 ? 风情主题餐饮 ? 海鲜宴会酒楼 餐饮的面积需求变化较大，不 同类型之餐饮面积在200-5000 平方米之间。 商业定位 功能定位3 —— 休闲娱乐 商业定位 足疗、休闲、美容SPA 舞蹈培训、瑜伽等 面积在200-1000平方米之间 商业定位 商业定位：欧风全生活享乐街区 项目品牌 针对客群 兼购物、餐饮、娱乐 目的：打造集零售、餐饮、休闲娱乐为一体的区域型新商业中