碧桂园_2012年济南黄旗山别墅项目产品建议及营销策略销售推广方案.pptxVIP

碧桂园在济南的第一个传奇……【碧桂园·济南黄旗山项目产品建议及营销策略】竞品客群研判给谁做？——客户策略本案客户地图城市发展产品着力点与营销诉求点项目本体项目理解市场环境竞品产品解读城市占位物业及户型配比项目定位形象定位三大问题破解怎么做？——产品策略园林景观与配套市场占位整体布局与风格开发背景开发目标目标与问题3大问题核心营销问题怎么卖？——营销策略营销渠道其他核心策略一、项目理解从城市发展、项目本体及市场环境三个角度深入理解本项目。 城市占位 两城发展主轴交汇处、城市价值与日俱增；济南市半小时生活圈、离尘不离城济南城市发展格局：“东拓、西进、南控、北跨、中疏”，主城区向东发展；本项目位于济南市东拓的主轴线上，属于济南城市发展热点区域；章丘城市建设向西向南发展，积极融入济南半小时经济圈；本项目位于章丘城市发展主轴线上，属于章丘发展热点区域；本项目距离济南城区30km，属济南半小时生活圈，距离章丘市区15分钟车程。1 区域规划地处规划轻轨沿线和科教、工业云集区域；目前洼地特征明显、未来升值潜力大龙-枣片区章丘市主城区圣井工业园区本项目位于济南轨道交通线网规划的轻轨5号线沿线，未来交通更加便捷；章丘城市建设“一主三辅”，“一主”是指主城区，由老城区、明水经济开发区、政务区和大学园区构成；“三辅”包括圣井高新产业园区、圣井传统工业园区和龙山-枣园片区。本项目位于圣井高新产业园区内，属未来发展的热点板块；经十东路沿线高校林立，为项目带来浓重的文教氛围。2站在城市发展的角度理解本项目：两城发展主轴交汇处、远郊新城本项目挖掘方向：洼地价值+两城交汇的城市价值 地块四至项目西侧与南侧均为农田，居住氛围相对较差；项目通过东侧2号路与北侧诺贝尔城和经十大道相连地块北邻的诺贝尔城地块西侧的农田地块东邻的黄旗山2号路地块南侧的农田1 周边环境配套极为缺乏；“一园、一区、一山”，构筑项目周边自然景观2 基本指标规模适中，高层建筑占主导用地性质占地面积（万㎡）容积率总建筑面积（万㎡）绿地率建筑密度居住用地26.732.258.8＞30%≤20%注：地块内部现状：地块方正，内部较为平整，无自然资源可利用。地块用地性质为居住，在“2.2”的容积率下，将是一个高层与低层结合的建筑集群。3站在项目本体的角度理解本项目：配套极为匮乏、景观亦非最好本项目产品方向：改善及投资类产品仍是首选，首置产品需完善配套 大东区市场格局从二环东路往东，可称为济南大东区，整个大东区又可细分为诸多板块；但大致可归结为三个档次——单价5000总价50万左右的中低端价位、单价7000-9000总价百万以内的主流价位和单价12000以上的高端价位。整个大东区市场可分为两大类，一类是高端住宅类型，主要集中在奥体文博板块；一类是普通住宅类型，集中在王舍人、高新会展、邢村唐冶、圣井和章丘板块；本项目即位于圣井板块。高端项目以海尔绿城全运村和中海奥龙官邸为代表，均价在12000-20000元/平米；普通住宅以海信慧园、恒大名都、万象新天、恒生伴山为代表，均价在8000元/平米左右；圣井和章丘片区项目均价在5000元/平米左右。1 普宅市场环境济南大东区，各项目量价齐升、持续热销；但本项目所在的圣井板块去化速度和价格涨幅均较慢板块项目营销节点占地面积（万㎡）容积率总建筑面积（万㎡）已售面积（万㎡）第一次开盘时间累计销售周期（月）月均销售量（万㎡）首次开盘价格（元/㎡）尾盘/当前价格（元/㎡）价格年度涨幅奥体文博板块海尔绿城全运村在售86.71.2313037.782008.11321.18 78001500034.62%中海奥龙官邸在售23.61.634825.942010.01181.44 87001200025.29%高新会展板块海信慧园在售8.83.418360.39 5200830019.87%幸福柳与王舍人板块天鸿万象新天在售333.51.80 60017.12010.6151.14 5600高层6600多层7500高层14.29%多层27.41%恒大城在售51.93.28 17015.52011.535.17 7200740011.11%邢村唐冶板块恒大名都在售13.412.834.9327.412010.8122.28 6900780013.04%恒生伴山在售52.4171.982010.1280.25 930095003.23%火炬东第在售15.471.83913.882010.7131.07 5800680015.92%圣井板块中国诺贝尔城在售691.283238240.99 380045009.21%重汽翡翠东郡在售301.6488.92010.9110.81 3700420014.74%章丘板块山水泉城在售361.853914.688