2012年梓山湖营销策略报告.pptVIP

前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效。2012年1月份CPI同比上涨4.5%，略有回升；PPI同比上涨0.7%. 但当前国外流动性泛滥仍难揭制，输入性通胀在未来一段时间内（一年内）仍存压力，预计宏观调控政短期内仍难放松。 后市预测——投资和出口需求减弱，消费增长加快 　　一、经济增长速度放缓。投资和出口增速减慢 　 　 从目前欧债危机演变的情况和明年世界经济的不确定、不稳定因素看，2012年中国的投资和出口需求仍存在变数。 　 二、消费增长加快 　　 预计2012年消费的增长有望比去年强劲。“十二五”规划提出就业优先战略，以及居民收入增长与经济增长同步、劳动报酬增长与劳动生产率提高同步的目标，我国城乡居民收入有望持续较快增加，必将有力促进消费的扩大。 三、经济增长的协调性和可持续性增强 　 对经济结构实行战略调整是我国经济转型的主攻方向，其中包括要使经济增长主要依靠投资和出口拉动转到依靠消费、投资和出口协调拉动上来，保增长将是2012年政策的主基调。 后市预测——CPI高位回落，但仍然会在3%的警戒线上运行，货币政策适度松动 “货币政策全面放松的可能性并不大”，货币放松主要体现在“微调”以及“定向宽松”方面。 财政政策无论是从减税方面，还是加大对基础设施等民生项目的投入方面，都要确保资金的充裕程度，要加大宽松力度。不过，这种调整不等于要改变宏观政策表述，2012年仍将坚持去年的调子，即积极的财政政策和适度宽松的货币政策。但要在这个基调下微调和预调，力度有时候会比较大。 由于欧美经济危机的冲击继续发酵，二是提振内需与结构调整存在对冲关系。因此，推出适度的经济刺激政策的可能性较大。 后市预测——短期内政策难放松，但地方政府及银行在具体执行上将会有所放松。 国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。 2012年，房地产调控基本以执行原有政策为主，不会有新的严厉政策出台。当前部分城市房价上涨过快趋势得到有效遏止，楼市逐渐回到理性，但离房价回到合理价格有时间差距，有待时间检验。 房地产调控政策短期内不会放松，至少在今年上半年之前，楼市将继续维持现有的局面。房地产政策可能呈现“先紧后松”的局面，下半年是否有所“松绑”尚存变数。 在2011年终之际，一些城市出台的“限购令”到期后中央明确指示限购延续。但不排除今年银行因业绩要求或地方政府因财政压力变相放松政策的可能。 从来访客户区域分布来看，赫山区比重最大，其次是资阳区、长沙和高新区。今后应加大资阳区和长沙的宣传力度。 从来访客户户型需求来看三房占到51%，首次改善性客户是主流消费群体，两房的需求客户占比为26%，刚性需求客户也比较多。 中式中央园林完美呈现，提前体验未来生活场景 高档豪华入户大堂，彰显尊荣气度 三、高端圈层活动，精准锁定目标客群 整体销售策略 敌变（政策、市场形势）我变+特价房促销（尾盘）+小步快跑（新推盘） 待去化房源销售对策 2012年展示节点 园林呈现雏形 小区初步绿化 开放参观 实景样板房开放 3、4号栋外立面呈现 展示 9月 6月 8月 5月 3-4月 时间 中心景观园林 3、4栋景观 入户大堂 样板房 外立面 产品部分 景观展示部分 物业展示部分 展示部分 展示策略 活动策略 销售策略 客户拓展策略 推广策略 DM直邮 联系邮局，筛选高端客户群，对高端客户群以DM直邮的形式，时时释放顶级产品信息。实现高端产品精准有效 6号栋蓄客、开盘宣传 益阳房地产（本土行业杂志、业内口碑传播） 报刊软文（产品信息推荐） 报纸 阶段性报广释放销售信息。 发布媒体：《潇湘晨报》、《益阳日报》 重大销售信息发布期采用整版报广的形式 公交车体及站牌 大众平民化的公交车体渠道释放销售信息；直击刚性需求，让领御项目产品拉近与客户的距离。 发布车体：5路、7路、8路 益阳房地产信息网楼盘信息动态更新。 网络媒体 其它直效媒体 短信广告 重点投放各类优质号码段，以及移动、联动金卡以上客户，定时投放广告。 电梯楼宇媒体 对选择高端社区、高端写字楼电梯。 电视开机广告 在有重要销售节点前后定制1-2月电视开机广告 展示策略 活动策略 销售策略 客户拓展策略 推广策略 2012年活动策略 一 大节点引爆式活动 制造新闻炒作热点 二 多频率小费用小活动 营造销售氛围逼定成交 三 高端圈层活动 精准锁定目标客群 高品质公关活动 集客暖场活动 业主关怀回馈活动 三类活动 一、大活动制造新闻热点 略 选房活动 6号栋二批内部选房 2012年9月 时间 2012年5月 2012年6月 2012年12月 项目阶段 5栋进入尾盘销售，6栋一批蓄客；样板房开放 6号栋一批内部选房 3、4号栋交房 活动主题 样