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第二章 土地市场 一 土地市场的内涵与特点 (一) 内涵 在土地市场中,市场的主体是土地的供给者、购买者，市场的客体是土地。还有众多的参与者,出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理 部门、中介机构等。 土地交易过程中各种经济关系 。办理合同、资金结算等各种法律手续 等。以上各种活动及经济关系就构成土地市场。 土地市场交易的目的：获取土地的产品和服务收益。 土地的权利：以土地所有权为核心包括：土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。 效果：资源的合理配置。 途径：行政划拨或市场交易。 （1）地域性。每宗土地唯一，位置固定，难以形成全国性统一市场。 （2）交易高额。在不动产市场, 绝大多数交易是高额交易，多数买者融资购买。 （3）不充分性。土地市场参与者不多, 市场信息获得较难, 使土地市场的竞争不充分；不可预知因素较多, 参与者较难适应市场变化，必须有广泛的经纪人服务。 (5) 低效率性。因市场地域性, 参与者相对较少, 投资决策受价格以外因素影响较大, 而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性。 ②对被征地的农民要给予公平、完全的补偿。 农地改作建设利用时，则应按建设利用的预期收益计算不能让农民吃亏。如上海和广东南海市