2011年12月15日无锡市惠山古镇项目定位报告（第九稿）.pptVIP

内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 内容页 * 文化定位：以吴文化为依托、打造无锡旅游文化街； 主题定位：以特色餐饮为主题、打造无锡特色美食街； 形象定位：以文化旅游地产概念，扩大五洲在无锡乃至全国品牌效应，树立更高的品牌形象， 进一步提升五洲品牌价值； 城市定位：打造无锡城市名片，同时具备多种服务功能：高品质购物功能、高品位文化休闲娱 乐功能、高趣味旅游文化功能、高舒适居住功能； 档次定位：为消费者提供一个具备高标准服务，以吴文化为依托、以特色餐饮为主题、同时具 备历史文化元素、现代时尚元素等，定位在中高档次、将餐饮娱乐、购物、服务和 文化充分结合一起的新一代文化商业地产； 客群定位：通过无锡旅游文化街吸引怀旧休闲客群、通过一些精品品牌针对一些高端消费人群、 通过餐饮、酒吧等特色吸引都是、年轻客群，白天有文化、晚上有娱乐的理念； 项目特色：充分利用周边众多历史文化资源、包括吴文化和现代商业时尚元素，结合一些特色 的小品等，打造无锡餐饮美食、休闲体验的江南风情水街。 本项目产品定位初步思考 */57 路在灯火阑珊处---------- 面对市中心的绝对统治地位，无锡人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“一座城市的人文商业”优势。 打造无锡首个吴文化风情广场。。。。。。 */57 */57 通过建筑风格、小品、以及桥等特殊设计，营造出本项目特色的文化氛围，烘托出本项目文化理念以及提高产品价值！ 定位分析： 北塘区是无锡市三个中心城区之一，面积31.5平方公里，全区常住人口31万； 地块位于北塘区，地块周边交通便捷、未来有地铁站等，区域地理位置优越； 地块所在区域拥有众多历史文化资源、未来片区规划为文化区。 定位目标 在无锡打造五洲“旅游商业文化”地产标竿，立足品牌形象； 打造无锡城市名片，未来成为未来成为城市副中心、城市游憩目的、城市高档居住区。 */57 五洲·吴文化风情广场 无锡城市名片 精品购物区+餐饮美食区+旅游文化区+休闲娱乐区+酒店+中式居住区 */57 序号 评判因素 权重 分值 价值实现度 清名桥步行街 荣巷 本案 A 周边环境 30 14.6 13.5 13 B 规划及建筑 20 9.3 10 9.9 C 配套设施 20 10 9.4 9.4 D 营销管理 30 12.6 13.5 19.5 价值评估度 100% 46.5% 46.4% 51.8% 根据表知，平均价值评估度（本案除外）为46.45% 目前项目周边商业街铺租金统计表（元/㎡·天） 项目 最低租金 最高租金 平均租金 清名桥步行街 4 7 5.5 荣巷 2 3 2.5 地块西边底商 3 5 4 4元/㎡·天 目前本地块平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度 = 4×51.8%÷46.45% = 4.46（元/㎡·天） 目前本地块平均销售价格= 本案平均租金×365天÷6%（根据商业平均回报率计算） = 4.46×365÷6% 两年商业每年递增3% =27,132（元/㎡） 28,800元/㎡ 商铺价值推算下租金及售价定位 */57 商铺——权重比较法 商铺 销售均价（元/㎡） 对比系数 权重 对比销售均价（元/ ㎡） 金太湖 45,000 0.9 0.5 20,250 百乐时代 25,000 1.1 0.2 5,500 中锐海尚映象 1,6000 1.3 0.2 4,160 红豆人民路九号 29,000 0.8 0.1 2,320 本项目（约） 32,200 商铺销售均价预测选分别选取区位、项目规模、交通等因素，结合权重比后得出本项目住宅目前销售均价为32,200元/㎡； 根据本区域商业市场走势情况同时结合本区域未来发展等