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大型 MALL 购物中心的投资决策策划与开发
一、 国内外shopping mall 发展现状
购物中心最早出现在欧美发达国家,约有 100 年的历史。shopping mall
是指城市市区购物中心,shopping center 是指郊区的购物中心。
购物中心的定义如下:
1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作;
2.适应管理的需要,产权要求统一,不可分割;
3.尊重顾客的选择权,为顾客提供一次满足购物的服务;
4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场;
5.拥有良好的购物环境,对客户健康无损害,提供娱乐、休闲等特色
综合服务。
6.统一的商业形象,以统一经营政策进行营运。
7.有创造新商圈或更新地区的贡献。
购物中心的建筑特征
1.商业空间步行化 2.商业空间室内化 3.公共空间社会化
购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式。管理者对购
物中心实行统一的集中管理,购物中心的日常运行、保安、清洁、维
修进货和促销活动等都是有组织地进行,公共空间实行统一管理,供
所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理,定期向管理者交纳
管理费用,而所有者与管理者部参与经营,租金收入和经营状况并无
1
直接关系。
购物中心在发达国家发展日趋成熟,已经朝着生态化、娱乐个性化等
方向发展。日本大阪率先发展生态型购物中心,其中Namba 工程是
独具特色的生态购物中心,建筑面积达到32万平方米,建筑师设计
了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的公园式购物中心,该峡谷的
植物覆盖 2~8 层建筑上面,露天的坡道从2层逐渐走到8层,坡道两
边可以进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所,并有天桥连接峡谷两
端,此绿色方案得到业主与当地政府的喜爱与批准。
我国商业发展一直滞后,90年代后期,零售业与批发业发生剧烈变
革,传统百货公司在竞争中纷纷惨败,超级市场开始登上舞台。购物
中心在90年代中期开始引入国内。
90年代中期北京万通新世界购物中心和阳光四季购物中心以及上
海迪美购物中心,
90年代末期,深圳首家MALL 购物中心—铜罗湾百货在华强北开
业,它是利用工业厂房改建的物业;2002 年上海正大广场由泰国正
大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资 4.5 亿美元兴建,总建筑
面积达 24 万平方米,是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲
于一体的大型购物中心,堪称“现代商业巨型航母” 。正大广场位于享
有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带,目前共有 350 家
商铺签约,出租率超过 80%。
购物中心在我国发展很快,但是对购物中心精髓理解不深,投资的许
多购物中心缺乏精心规划,运作管理方式依旧是传统的百货管理方
2
式,许多购物中心经营失败。
二、 shoping mall 可行性研究
购物中心投资巨大,投资回收期长,风险与机遇并存,发展商作大型
购物中心决策必须进行周密的市场调研,对社会购买力与城市商业环
境进行认真论证,超越社会购买力要求,建设过多的商业中心势必导
致项目失败,因此公正、客观的研究是策划的基础。
可行性研究包括如下内容:
1. 1 用地选择
(一)用地区位和交通人口状况
总体策划对市场调研提出较高要求,需要对城市经济实力进行准确深
入地评估,对主力消费人群明确定位,而后对主力人群的不同社会阶
层,进行市场调研是基础。
流量调查包括如下内容:容量、特征、设施状况以及商业流量方面的
其他相关调查。
(二)用地经济状况,考虑租户的经济里利益需求。
(三)对竞争对手详细分析,重点分析经营特色与竞争战略。
(四)用地物理状况重点考虑用地形状,用地的完整性,用地的可
进入性。
(五)消费心理研究
(六)城市规划的人口结构研究
3
1.2 类型和规模确定 根据区域经济发展水平和未来发展趋势,竞争对
手情况,而后明确市场定位,最后考虑辐射半径与社
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