深圳万泽云顶香蜜湖项目营销推广执行策略报告 山地公园大宅.pdfVIP

++ 香蜜湖开启山时代香蜜湖开启山时代 万泽云顶尚品营销策略及执行报告 深圳中原事业一部 ShShenZhZhen.0707 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 1 [[万泽云顶尚品万泽云顶尚品 ·鉴鉴]] 过去的过去的3030年年 ，，城市抚阅了香蜜湖的深度城市抚阅了香蜜湖的深度 今天要领略香蜜湖山的高度 策略前思考：牛市规划产品，牛熊市不清卖楼， 项目是否很安全项目是否很安全、、如何价格最大化如何价格最大化？？ AA地块占地地块占地 1768017680.5454 BB地块占地地块占地 1032210322.9393 A地块容积率 2.87 B地块容积率 2.4 A地块建面 50837 B地块建面 24772 AA地块车位地块车位 380380个个 BB地块车位地块车位 220220个个 A地商业面积 2000 B地商业面积 1000 建筑限高 85米 AA地块产品线地块产品线 ：：1111套套310310平米联排平米联排、104104套套 155155平米平米、156156套套 179179平米平米 高层——共271套 注：目前商业面积规划尽可能争取到共2000平米。 策略前思考：豪宅营销更重展示和体验，但项 目工程进度压力大目工程进度压力大，如何解决客户及价值问题如何解决客户及价值问题 由于本项目作为万泽股份（000534）定增序 列项目，2011年对股东有相关利润承诺，因此 在保证工期建设的情况下，A地块先行开发销 售，2011年销售回款目标为11亿元，并定于 2011年12月20日前须实现毛坯入伙 根据当前的工程排期预计，营销展示景观的 交付时间约为2011年4月30日，销售中心交付 时间约2011年4月10日、样板间/销售通道交 付时间约2011年5月30日 营销目标理解营销目标理解 ：：利润利润VSVS 品牌品牌 [[销售目标销售目标]] 11亿保底销售目标如何构成、达成 营销计划下的销售目标弹性空间（价格基准和成长空间） [品牌目标] 深圳高端市场话语权 万泽深圳区域最优质地块项目，怎么为后续开发沉淀品牌资本 PartPart 11. 项目分析项目分析 项目的静态价值体系是什么 项目片区的价值属性怎么界定项目片区的价值属性怎么界定 我们是香蜜湖，还是CBD中价值平行于香蜜湖的新板块 11.11价值基础分析价值基础分析 区位印象区位印象：香蜜湖北香蜜湖北 ，塘朗山公园塘朗山公园 塘朗山公园 莲塘尾莲塘尾 香蜜湖 南山 福田 罗湖罗湖 享有低密景观资源享有低密景观资源 ：77万余平米水库万余平米水库、2020余万平米山地公园原生余万平米山地公园原生 自然景观、片区内整体居住容积率0.41 禾镰坑水库、莲塘尾水库为项目提供外在资源附加值 目前水库尚处于干涸状态，有待后续实现储水状态 片区规划有20余万平的山地公园，并且绿地及林地 面积42万平米，稀缺资源优势明显 整体居住容积率仅为0.41，居住密度低 原生山体 水库 山体公园 水库 林地 交通通达性好交通通达性好 ，城市生活配套完善城市生活配套完善 ：：香蜜湖路香蜜湖路、、侨香路侨香路、、福龙路福龙路、、 北环等接驳各区，香蜜湖片区内商业文教等配套咫尺可享