偷面积的实用案例分析教材.pptVIP

50 空中院馆 空中过道 50 空中院馆 空中过道 万科.城市风景（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法， “阳光房” 拥有通透、华丽的外观，其三面玻璃墙的设计让业主能和自然有很亲密的接触。 但是，私密性的处理一直是阳光房设计的一大瓶颈。 阳光房“偷面积” ◆“阳光房”因为不能完全保障业主隐私权，且建筑立面的处理等受到质疑，广泛推广尚有难度； ◆与“阳光房”异曲同工的产品——地下室和半地下室，相对能完善的保护业主的隐私，外观处理更易，面积同样可偷。 ◆地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于2.2米的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。 ◆只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问题，如图。 利用地下室和半地下室“偷面积” “17英里”地下室，半地下室经典案例 两图均为万科“偷”的半地下室。 但是万科应用在了别墅和大户型上。 不计算建筑面积而又能创造如此大的空间的“偷”法，90平米内依然有应用空间； 【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。” 如图，它几乎把半地下室的高度做到了近2.8米，贴近了标准层高。没有压抑感的空间，实用面积可以更大拓展。 “17英里”地下室，半地下室经典案例 夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。 缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。 附平面图 利用送夹层“偷面积” 长沙新景祥房地产投资顾问有限公司 27 利用送夹层“偷面积” 利用送夹层“偷面积” 该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。 利用送夹层“偷面积” 这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。 缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。 层高做大，变成挑高房源 49 【政策】：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。 主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。 空调机安放处变生活阳台 面积赠送的新方式“透空” 随着设计人员对面积计算规范及设计规范的理解“深入”及对面积赠送的进一步要求，出现了“透空赠送”的方式，即在报建和验收之前将完整的功能空间留成空洞，预留加建搭板的结构连接部位，验收后搭板封上即成完整的房间或其他功能空间。如下图： （个人观点：这种方式已不能叫“偷面积”，应该叫“抢面积”） 面积赠送的新方式“透空” 透空赠送的方式出现后，在深圳尤其是龙岗地区的地产项目大量的加以运用，政府规划审查部门对此出台了针对性的文件，在深圳市规划局《关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见》中明确规定：单套住宅透空部分建筑面积与该户型建筑面积的比例不超过20%。 透空赠送对购房者而言吸引力是巨大的，可以完整的获得一个或几个功能空间；对于开发商来说无疑会增加楼盘的卖点和竞争力，但同时也会带来设计、施工、成本的麻烦，而且加建和外立面的改变会带来验收和后期潜在的法律风险。 针对深圳市透空赠送及阳台、露台赠送的规定，特对赠送的比例作了测算： 新政下不改建最大赠送率：不计凸窗，平层赠送率约13.5％ 平层赠送 （不改建） 凸窗 比例未限定 露台9％ 双层高 阳台9％/2 单层高 掏洞 比例未限定 赠送率13.5％ 注：此最大赠送率计算，不计入凸窗赠送面积，且在进行二次改造及进行灰空间赠送前提下，完全遵循现有政策法规。 新政下经改建最大赠送率：不计凸窗，平层赠送率约33.5％ 注：此最大赠送率计算，不计入凸窗赠送面积，且在进行二次改造及进行灰空间赠送前提下，完全遵循现有政策法规。 平层赠送