昆明bobo汇馆策划全案 1.项目投资分析.pdf

项 目 投 资 分 析 一、昆明市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的供 求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告， 是在宏观经济未来无重大变化的基础上，针对产品及消费者 进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及 了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确 结论，对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作 用！ 1 （一）昆明市房地产市场概况 目的： 分析市场，以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆 明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2003年上半年昆明市房地产的发展稳中有升，机遇与挑战并存。 A. 商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越 强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2003 年及今后商品房市场的 竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看，市场的供求趋于平衡。但由于住宅 市场以个人消费为主，并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发 商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确定位。 B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前昆明房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大昆 明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资 商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期，小户型占大比例的阳光 A 版、86 街 U2 等已全部售完，而正在销售的楼盘都以 80－120 平米的户型为主，因此，昆 明房产市场上小户型楼盘已经断档，形成了昆明市小户型市场的真空期，成为小 户型产品再次投放市场的有利时期。 2 C. 城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产 市场的地区差异性以及市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产的市 场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速发展，使城市空心化的现象日益 明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产的趋势， 整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的供求平衡点， 就要锁定活跃于城市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。 D. 房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定 房地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约之 一，预计售价在1500－2500 元/平方米左右的将占到80%，售价2500至3000元 /平方米左右的将占到 15%左右，售价在 3000 元/平方米以上的将占到 5%左右； 目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将更趋稳定化和合理 化。 E. 房地产市场的规模经营特点将逐渐显露 随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓励开 发商创企业品牌、发展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一些国 家有关城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理方法及法规，进一步加强 管理经营行为，保护消费者合法权益，尽量避免供求双方有利益冲突及不合理的 事情发生。以完善、健全整个房地产市场。 3 （二）昆明市房地产市场特点分析 目的： 通过对房地产市场产品特点的采集和分析，为本案产品的各细节提供一个比 较全面的市场依据和考量。 1. 房产市场产品特点分析 ①按工期划分 ·分析 目前整个昆明市房产市场的在售个案基本分为现房、近期房和远期房三种 类型。消费者对产品的要求越来越高，样式要求实用新颖，设计要求“人性化”， 以及价格的合理化；随着已落成的现房逐步销售，周期一旦延长，就会产生产品 样式方面的缺点，在一定程度上就会出现产品样式滞销的现象。因此，今后房产 市场的竞争焦点就在于产品设计的合理性、功能性、实用性，以及地理位置的优 越性、规划的完善性、设