房地产价格策略定位目标平均单价垂直水平价差付款方式.ppt

春晖苑 天一广场 御侨居 五星阁 雍翠华庭 金燕花园 星月华轩 芳草园 瑞心苑 地理位置 9 7 8 8 8 7 7 10 8.5 规 模 7.5 10 8 7.5 8 8 8 9 8.5 工程进度 8 8 10 8.5 9 9 10 8 7 配套设施 8 10 9 8 9 9 8 8 10 交通方便 9 7 8 8 8 8 7 10 9 生活方便 8.5 7 9 8.5 9 9 7.5 10 8.5 空气环境 8 7 8 8 9 9 10 8 8 户型面积 9 9 9 8 9 10 8.5 8.5 9.5 间隔设计 9 10 8 9 8.5 8.5 8 10 9.5 装修标准 7.5 8 9 10 8 7 7 7 8 综 合 83.5 83 86 83.5 85.5 84.5 81 88.5 86.5 均 价 5140 4710 4850 4470 5000 4300 3800 5500 瑞心苑与附近楼盘综合素质评估得分 第五节 房地产均价的确定 2.瑞心苑均价评估 均价评估计算公式： 比较系数=瑞心苑评估得分/比较项目评估得分 可调均价=每个比较项目的比较系数*比较项目 的均价 瑞心苑评估均价=每个比较项目的可调均价之和 /比较项目个数 春晖苑 天一广场 御侨居 五星阁 雍翠华庭 金燕花园 星月华轩 芳草园 瑞心苑 评估得分 83.5 83 86 83.5 85.5 84.5 81 88.5 86.5 均 价 5140 4710 4850 4470 5000 4300 3800 5500 比较系数 1.036 1.042 1.006 1.036 1.012 1.024 1.068 0.977 可调均价 5325 4908 4879 4631 5060 4403 4058 5374 评估均价 4830 瑞心苑均价报告 第五节 房地产均价的确定 二、最大假象竞争比较法 瑞心苑推出市场的目的是为了取得最佳销售业绩而创造最高的经济效益。在附近竞争楼盘中，唯有御侨居地素质与档次最接近瑞心苑项目。现把“御侨居”作为最大假想竞争对手，以楼盘的各项目综合素质作比较，按实际销售过程中购房者的承受心理尺度为依据而制定出项目的价格。 比较素质 瑞心苑与御侨居的比较差价 （元/平方米） 地理位置 +50 规 模 +50 工程形象 -150 配套设施 +50 交通方便程度 +50 生活方便程度 -50 空气环境情况 0 户型面积 +50 间隔设计 +50 装修标准 0 综合素质 +100 第六节 房地产的垂直价差 所谓垂直价差，是指同一幢建筑物中间同一朝向不同楼层之间的价格差距，通常以每平方米的单价差额来表示。 一、住宅层垂直价差的确定 一般对于带电梯的小高层、高层住宅而言，楼层越高，楼价越高。顶楼之所以价格最高，主要在于私密性、采光、通风、视野等较佳，而且楼层越多，顶楼的价格也越高。 一旦决定了各楼层之间价格高低的顺序之后，接下来即需选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层。其他楼层即可根据基准层做正负差价的制定。有关基准层的确定须视住宅楼层的数量而定，通常取价格顺序居中的楼层。如14层的小高层可选择7楼或8楼作为基准层等。 二、影响垂直价差幅度的因素 至于各楼层与基准层的价差也因产品而异。 多层住宅(7层)高度较低，各楼层的采光、通风等条件基本相同，因此楼层的价格差距一般在50-100平方米左右。 高层住宅，特别是二、三十层的高层，楼层之间价格差距为100-200元/平方米。 二、影响垂直价差幅度的因素 除了楼层之外，市场状况以及目标客户的购房习性也会影响价差幅度的大小： 1.当市场状况较好时，价差幅度大；当时状况不佳时，价差幅度小。 2.当产品单价水平高时，价差幅度大；但产品单价水平低时，价差幅度小。 3.目标客户的购房习性比较保守时，大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大。 三、商铺的定价方式 商铺价格与2楼以上的平均价格的差距可能达到2.5-5倍。倍数的大小受以下因素影响： 1.附近商铺的开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大；开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小。 2.附近行业结构偏重于零售、服务等行业，则价差的倍数就大；若附近行业的结构多为小作坊，则价差的倍数就小。 3.楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数就大。 第六节 房地产水平价差 一、水平价差的含义 二、影响水平价差的因素 一、水平价差的含义 所谓水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差距。 二、影响水平价差的因素 1.朝向 朝向通常是指客厅的朝向，一般住宅朝向“东南向最好，西北向最差”。 调整幅度与房产种类、单价、日照等不同情况而定