西哈努克项目整合营销的推广方案初稿.pptVIP

项目营销推广策略 3 Project Marketing Promotion Strategy YOUR COMPANY SLOGAN GOES HERE 站在柬埔寨西哈努克城市发展的高度 始终如一坚持阐述项目投资收益 商业、酒店与公寓合理差异 重点突出公寓 项目整体推广调性 整合营销推广策略总述 1 2 4 营销中心开放. 商业、酒店招商先行 酒店产品对外销售. 公寓产品对外销售 整租商业分割销售 3 整合营销推广总策略： 卖公寓，预热商业、酒店；卖酒店、商业，坐享成熟 以市场上稀缺的公寓产品先行，为商业、酒店招商预留充足时间； 通过商业、酒店招商成效，促进酒店、商业产品的销售去化。 公寓产品推广策略 卖公寓，预热酒店、商业 策略一：针对海外投资，利用“西港投资机遇+西港房产投资收益”等价值卖点热炒项目投资价值。 形成价值利诱，快速去化公寓产品，为酒店、商业招商作预热铺垫。 推广口号如：置业西港， 做世界公民！ 柬埔寨西港41-87㎡滨海度假公寓火爆销售中！星级酒店、娱乐城、KTV、洗浴中心全球同步招商中！ 策略二：针对本地购买，利用“项目区位+海景住宅+低总价公寓产品”等价值卖点热炒项目投资价值。 推广口号如：置业SOKHA海滩， 投资、置业、度假一举数得！ 西港SOKHA海滩旁，41-87㎡滨海度假公寓火爆销售中！星级酒店、娱乐城、KTV、洗浴中心全球同步招商中！ 酒店、商业产品推广策略 卖酒店、商业，坐享成熟 在项目公寓产品的销售过程中，对西港投资发展价值、房产投资价值、项目所在的区位价值的炒作以及开发企业已经成功宣传，商业价值、品牌价值已形成，酒店、商业价值一目了然！ 项目公寓产品依附于商业及酒店，至酒店、商业销售阶段，酒店、商业招商已取得成效，为公寓入住客群提供最具有娱乐、休闲文化特色的配套，使酒店、商业产品卖点更鲜明。 公寓产品价值提升建议 针对套数众多的公寓产品， 建议划分看海景楼栋打造服务式公寓。 服 务 式 公 寓 基础价值 地段优势溢价 全装溢价 经营性溢价 通过经营，创造更高的溢价能力。 变为纯投资品，与其他公寓产品形成差异，拉开梯度。 推售策略 推售策略一：分栋分层推售，随着工程进度推进， 实现价格的逐步攀升，确保项目价值最大化； 推售策略二：由低楼层到高楼层，实现阶段目标去化， 阶段目标加推。确保越到最后越精彩。 第三批次推售楼栋 第一批次推售楼栋 第二批次推售楼栋 第 四 批 次 推 售 楼 栋 价格策略 2019年1月目标入市均价： 实收2000美元/㎡（平价入市） 平价入市，逐步提升 随着工程进度及景观楼栋的加推实现价格的逐步提升，增加投资购买信心的同时，实现项目价值最大化。 返租销售：5年共返租56% YOUR COMPANY SLOGAN GOES HERE 据现场及同行了解到： 蓝色海湾采用5年租约，年10%租金收益对外进行返租销售，但据了解很多业主认为租金收益过低，而不愿签订返租合同，西港目前租金收益12-15%为合理值， 结合本项目贷款利率，采用12%租金收益进行返租销售，是能较好的撬动投资者的购买信心； 以41㎡公寓，按照单价2000美金/㎡计算，总房款为82000美金，折合人民币574000元，首付29万，贷款28万， 月供5383元，折合美金769元/月。 以87㎡公寓，按照单价2000美金/㎡计算，总房款为82000美金174000，折合人民币1218000元，首付61万， 贷款60万，月供12940元，折合美金1849元/月 测算基础：长安酒店均为70-90美元/套间/日租，取中间值80元/标间/日租。 月租价格为日租价全月的90%。 41平米一房公寓：日租80美元，月租2160美元 87平米二房公寓：日租100美元，月租2700美元 实际测算中： 1、经营期5年。 2、经营期内按照80%入住率/月计算。 3、在80%入住率中，短租占30%，长租占70%计算。 4、服务运营管理成本占主营收入的40%计算。 5、项目经营2年培育期，第3年起每年营业额按照8%进行递增。 6、以最大面积87㎡的户型为测算标的 综合前5年的租金收益和返租、运营成本差额，实际操作过程中实收均价1975元/平米，因此2000元/㎡的销售目标是可实现的。 销售价格验证测算 实收均价2000元/㎡，前3年租金31%一次性从房价中扣除，则返租前的销售表价为=2000÷（1-0.31）=2898元/㎡，取整为2900元/㎡ 　类别　 培育期 经营期（年增长12%） 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 表价 252300 2