我国房地产投资信托基金研究.pdfVIP

第1章引言 1．1概述 1．1．1研究背景 经过十多年的发展，我国的房地产行业取得了长足的发展，伴随着住房制度 改革的同益深化而发展，房地产行业已经逐步成为新的经济增长点，对我国的城 市化进程起到了巨大的推动作用。 由于房地产行业作为资本密集性产业的特点，它对资金需求量大，资金周转 周期也比较长，因此它与金融市场有着密切联系。国家的“十一五’’规划要求各 地全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，促进城镇化健康发展，这对房地 产行业的发展提出了更高的要求。 我国房地产金融市场起步较晚，目前发展还很不成熟，融资渠道比较单一， 房地产企业的融资过度依赖于银行贷款。由于风险分担的房地产融资机制还远未 形成，一旦房地产行业出现了问题，实际上也就形成了金融风险。这种情形即严 重制约了房地产企业的稳定成长，极易受到银行信贷政策变化的影响，不利于房 地产行业的长久健康发展；又使得银行业几乎承受了房地产行业转嫁的全部投资 风险，对商业银行的风险控制造成很多困难。同时，由于房地产行业具有投资额 大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口等特点， 银行的短期存款与长期房地产贷款之间存在严重期限错配，因而房地产贷款的金 融风险被放大。而银行作为盈利机构，即使有国家放宽信贷的政策扶持，出于对 风险与收益的综合考虑，也必然会控制对房地产项目的贷款。 因此，鉴于房地产行业对我国经济发展的重要性，拓宽房地产融资渠道、开 发新的房地产金融工具，寻找并构建一个高效而有利于风险分散的房地产融资渠 道，已经成为当前我国房地产发展迫在眉睫的问题，具有十分重要的现实意义。 作为世界范围内房地产金融中～种比较成熟的金融创新，房地产投资信托基金 (RealEstateInvestmentTrusts，以下简称REITs)在国外发展迅速并逐渐成熟， 目前，其独有的融资优势正逐渐得到我国政府和房地产行业专业人士的重视，并 引起国内房地产商的兴趣。很多学者认为，针对目前我国的实际情况，有秩序地 推动REITs的健康发展将是解决房地产金融融资问题的一条有效的解决方案。 通过REITs为房地产行业提供银行之外的融资渠道，即可以促进房地产企业 经营管理机制的转变和房地产市场的长久健康发展，也有利于房地产行业和整个 国民经济的协调发展；并能够分散金融风险，减轻房地产贷款过度集中对我国银 行系统造成的风险隐患压力：同时还可以衍生出新的金融产品，通过不同风险程 度的投资产品的组合以满足投资者的需求，完善当前我国证券市场的产品结构。 1．1．2研究目的和意义 REITs作为房地产金融领域的一种重要创新工具，为房地产行业的持续健康 发展提供了新的直接融资渠道，它解决了房地产企业的融资难题。同时，它使得 信托业自身依托房地产行业获得长足发展，并减少了由于地产开发商的巨额贷款 引发的金融风险。鉴于当前房地产企业对银行贷款的依赖程度比较高，而国家出 于控制风险的考虑，不断紧缩银根提高贷款门槛，因此房地产企业申请贷款的难 度加大，因此研究REITs在我国的发展具有重要的现实意义。 但是由于我国的房地产市场和资本市场仍然处于起步阶段，同时我国开展对 REITs研究的时间并不长。鉴于我国的实际情况，很多问题如流通方式、监管机 制等还没有得到解决，因此至今REITs没有完整的切合实际的可行方案，并且我 国目前发展REITs还有～系列的问题需要解决，如模式的选择、相应法律以及配 套的市场体系建设、经营运作、风险控制等问题，都需要经过理论和实际相结合， 以科学的态度、方法和理论体系系统地加以研究，在实践探索中逐渐寻求和建立 一条符合中国国情、适合中国房地产投资信托基金业发展实际的正确途径。 在此基础上，本文把REITs当作主要的研究对象，通过对于其模式、结构以 及内涵的系统以及国外研究成果和实践经验系统的介绍，进而深入探讨分析 REITs所能带来的稳定收益及低风险等投资特性，结合我国房地产金融的现状及 存在的问题，借鉴国际发展经验，提出我国REITs发展所需的环境构建和我国 REITs的发展策略，尝试给出REITs得以有效运行的方案及相应的对策建议。 1．2文献综述 1．2．1国外研究现状 作为一种重要的金融创新，在美国关于REITs的研究文献有很多，早期关于 REITs的研究以实证研究为主，该类研究着眼于REITs实践中的一些关键问题， 地产支持的专项实证分析，发现未进行REITs或上市的零售地产与其它零售的 REITs、股票间是没有关系的