第七章 城市土地经济.pptVIP

* * * * 4.1 城市土地市场的内涵和基本特征 在社会主义市场经济条件下，城市土地市场应是以土地公有制为基础，以土地其他权利的让渡、租赁、抵押、证券化作为基本内容，允许与其他生产要素合理组合，鼓励公开、公平竞争以及具有较强约束力的规范性市场。 4.1 城市土地市场的内涵和基本特征 Title in here Text in here Text in here Text in here Text in here 必须实行垄断供给与开放经营相结合的运行机制 必须符合建立市场经济体制的根本要求 1. 2. 必须以“认地不认人”的原则来理顺土地市场各种交易过 程中的权益关系 必须建立相应的法律、法规体系和有效的管理体系 3. 4. 4.2 20世纪90年代我国城市土地市场的分析 土地资源通过市场可以变为 土地资产的观念被普遍接受 土地的无偿、无期限和无流动 使用正逐步为有偿、有期限和 有流动取代 城市土地市场逐步形成和发展起来 4.2 20世纪90年代我国城市土地市场的分析 Title in here Text in here Text in here Text in here Text in here 土地市场的市场化程度不高 1. 土地市场的竞争机制和约束机制不力 土地市场中竞争机制薄弱 2. 3. 城市土地市场发展过程中主要存在以下几个问题： 4.3 城市土地市场体系的构建 土地市场 城市土地市场 集体土地市场 集体土地 国有土地 土地 征用 出让 出租 入股 非农业用地 农业用地 转让、出租 转租 到期收回 转让收回 其他收回 土地入股 出租 转租 发包 出租 转包 转租 转让收回 到期收回 其他收回 金融市场 服务市场 基本市场 土地市场体系框架图 4.3 城市土地市场体系的构建 主体构建： 城市土地市场的主体是指参与土地交易活动的组织和个人。 衡量市场主体是否合格的基本标准： 第一，具有较强的经济独立性和自担风险的约束力； 第二，主体行为受到行政干预小，基本按市场规范作出 决策并参与交易。 4.3 城市土地市场体系的构建 市场主体 即土地开发公司，它是一个法定机构， 受政府委托以市场主体身份进行市场 运作。 特殊的市场主体 包括各类股份制企业、商业银行、外 资投资企业、乡镇企业、私营企业、 个体工商户以及城市和农村居民。 合格的市场主体 即按法律和有关规定无权参与但实际已介 入土地市场交易的单位和个人。 非市场主体 包括拥有全部法人财产、独立开展生产经 营活动的各类国有企业、个人承包企业和 个人租赁企业等。 准合格的市场主体 4.3 城市土地市场体系的构建 客体构建： 城市土地市场客体是指投入市场可供交易的对象。包括土地的占有权、使用权、租赁权、开发经营权、有限处分权（抵押、转让、转租、典当）。 4.3 城市土地市场体系的构建 城市国有土地的出让、出租、转包、转租、转让；农村集体所有土地的发包、出租、转租、转让；对农村集体所有土地的征用；土地入股。 主要表现为资金和抵押品呈反向流动的抵押机制，土地产权细分并转换成资金证券化机制，土地信托机制，以及双方签订契约有一方付费另一方提供相应服务的中介服务机制。 是保障土地市场正常有序运行的基本条件。其发挥作用的基本手段是法规、规划、房地产税收、工商行政登记和执法监督。 交易机制 支持机制 约束机制 机制建设： 城市政府调控——城市土地资源优化配置的保证 保证市场经济基本原则的 实现，并且排除非市场因 素的干扰 提高城市综合效益的同时 维护城市的生态平衡 调节城市土地收益，增加 城市收入，补偿城市政府 投资之出 依法调控原则 适度调控原则 调控行为规范原则 调控原则： 保证城市经济社会活动对 各类用地的需要 调控目标： 其主要手段包括： 批地计划 审批许可制度 其他，包括低价政策、税收政策和金融政策。 法律法规 城市总体规划和城市土地利用规划 案例1：我国房地产业的发展阶段 至今 1998 1997 1978 1978 1949 国家优先发展重工业，房地产业作为非生产性投资的一部分被抑制。城市住宅供求矛盾日益突出。 随着改革开放的逐步深入，政府一方面加大了对房地产业的投入，另一方面稳步推进房地产市场化。 国家实现了由“卖方市场”向“买方市场”的转变，房地产业成为“新的经济增长点”，出现了房价过高的问题。 1997-2009房地产开发投资情况 年份 房地产开发投资额（亿元） 经济适用房开发投资额（亿元