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江苏亚东建设发展集团有限公司 高淳半山巴厘原墅项目开发 策 划 书 策划单位：南京农业大学信息科学技术学院 策划人： 刘杰明 祁晨 马清君 目 录 公司简介 背景资料…………………………………………………… （1）、项目背景资料 （2）、项目参照原型“巴厘岛四季酒店”背景资料 三、设计篇……………………………………………………… （1）、市场分析 （2）、设计理念 （3）、项目定位 建造篇……………………………………………………… （1）、总体构造 （2）、可行性分析 营销篇……………………………………………………… （1）、宣传策略与渠道 （2）、营销策略 （3）、总体与推广策略 结束语……………………………………………………… 一、公司简介 目前已有仙鹤山庄、依山苑、听泉山庄、沁兰雅筑、香溪月园、亚东国际公寓等诸多个臻品楼盘的江苏亚东建设发展集团创立于1993年，是一家以房地产开发为主业的大型专业地产和产业投资企业，具有房地产开发企业壹级资质，集团下属17个成员公司。??????? 历经十八年的创业成长与稳步扩张，形成了房地产、旅游地产、实业经营三大经营板块，企业经营内容涉足房地产开发、旅游地产、商业物业、房地产营销策划、物业管理、园林工程、装饰工程、新型门窗生产、药业制造以及资本投资等多个领域。房地产开发区域涵盖南京、镇江、常州溧阳等长三角城市及广西宜州。??????? 历年来亚东所开发的楼盘，获多项大奖。集团六度被评为“江苏省房地产‘五十强企业”，位居前列；2008年荣获联合国人居署颁发的“可持续发展特别贡献”奖， 2010年，被市委、市政府授予“南京市优秀民营企业”光荣称号。??????? 集团热心公益事业，具有强烈的企业公民意识，先后向南京市慈善基金总会认捐1800 万元人民币，设立“亚东慈善基金”；向镇江市慈善基金总会认捐500万元；每年在多所大、中、小学资助贫困学生，在司庆日设日“慈善一日捐活动”，发起“灯塔行动”，计划用十年时间，设立十所亚东乡村小学希望图书馆，2010年，亚东集团获得“南京市慈善工作先进单位”荣誉称号。??????? 在市场竞争日益激烈的新时期，亚东集团始终奉行“诚信为本，创新为魂”的经营哲学，贯彻“维护生态平衡，坚持可持续发展”的经营原则，坚持“创造持续的美好生活”的品牌理念，以一流的产品和服务支持亚东品牌，赢得市场和未来，实现亚东的创新发展、转型发展、跨越发展。 二、背景资料 （1）项目背景资料 “居者有其屋”是圣人爱人的崇高理想，也是普通百姓梦寐以求的愿望；“青山绿水有华屋”历来是成功人士再创成功的追求。巴厘岛四季酒店那种匠心独到的设计以及高档贴心的服务，为越来越多更加注重精神追求的现代人所想往，由此也勾起了亚东建设发展集团的一个巨大的构想――在中国建设一个原汁原味的巴厘岛四季酒店。2005年，江苏亚东建设发展集团在江苏高淳县的一个风景秀美，交通便利的半山坡上购置了85亩的土地，欲将此地开发建设成为与巴厘岛四季酒店相似的高端别墅——巴厘原墅。欲建设的巴厘原墅地处汤山古泉，坐落在距离地面约60米的山腰上，西侧平坦主要为村庄，农田和精养鱼塘，山上有丰富的温泉和各种植被、花草等资源，该项目是南京首个全部地处山上的别墅项目。它占地5.7公顷（85亩、57000平方米），地表层下方有天然的热水（温泉）流动，距离中山门约25公里，30分钟车程；距离汤山出口约15分钟车程；距离汤山镇区中心约5分钟车程。 在当时的市场环境下，土地购置成本是800元∕亩，建筑及景观建造成本约为4500元∕m2，周边同质楼盘售价约为5000元∕m2，此外应缴纳的税费为楼盘销售价格的13%，以此市场行情来看，公司所得利润将会很低，所以“巴厘原墅”必须提高产品的定位， 将其建设成为一个高规格，高品质的高端别墅， 以求建设原汁原味的巴厘岛四季酒店风格的别墅，提高售价，创造更高的利润。 （2）项目参照原型“巴厘岛四季酒店”背景资料 巴厘岛是印度尼西亚群岛中的一个小岛，它邻近赤道南端，属赤道无风带，无暴风侵扰，气温常年保持在日均27℃左右，最热时也不超过31℃。海湾内波平沙细，适于日光浴；湾外印度洋浪高风清，宜于冲浪浮潜。岛上的地形变化极大，因而形成多样的风景特色：美丽的梯田、苍翠的山林、平静的湖泊、壮丽的火山、宽阔的海岸及悬崖等。巴厘岛的优美环境和独一无二的文化像磁铁一样吸引着海外的艺术家、建筑师和旅游者纷至沓来，从自己已知的文化中提取素材并与本岛或亚洲的风格相结合，建造自己的住宅。尽管他们设计的建筑各有特点，但有一点是相同的：他们都乐于接受巴厘岛的传统材料和手工艺术，并热衷于使用当地的茅草屋顶。 　　20世纪60年代开始，西