养老地产之研究20131112解读汇编.pptVIP

养老地产要配套完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统。 要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。 具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现。 针对养老客户的无障碍设计。 养生跟养老相结合。 小结： part5：风险评估 “银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。 风险评估 新兴市场不稳定 风险评估一 老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。 政策优惠无保障 由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。 一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。在我国，虽然在从目前的情况来看，老年地产的投资者确实获得了政府多多少少的支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。 风险评估二 对于开发商来说，最熟悉的商业模式是：买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。 而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。 开发模式需要创新 风险评估三 投资额高，投资收益风险大 老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。 如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。 另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。 　 投资 功能性 安全性 健康性 私密性 高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。 风险评估四 回收期长，扩大了投资者的风险 目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。 风险评估五 后期物业管理要求高 老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。 风险评估六 THE END THANKS! * ③.住宅建设与社区管理建设相结合模式 住宅建设与社区 管理建设相结合 住宅建设与社区管理 相结合的经营模式 住宅建设与社区管理 相分离的经营模式 优势 优势 劣势 劣势 立体的开发经营模式 利润来源不止是住宅 产品配套服务为物业 增值效应 资金投入大、回收期较长 投资风险、 经营管理风险大 对开发商专业要求高 完成销售即可 收回投资 获取利润 风向投资小 收益比 ”相结合“模式少 对开发商专业要求低 5.目标客户群 阶段阶段：绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者。 时限特征：老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数。 行为特征：自主消费 思想特征：消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少。 质量特征：老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费。 内在特征：休闲性消费与服务性消费所占比例大。 目标客户群的消费特征 “以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立型老年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。 目标客户群的消费方式 6.融资问题 非营利性组织 私募基金 REITS 投资商 国际养老地产的投资商主要有三类： REITs作为上市公司更关注租