双江城区土地的基准地价.docVIP

PAGE 2 - 双江县城区土地的基准地价 根据《土地估价规程》：“基准地价是对城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准土地测量以城镇整体为单位进行”之规定，结合基准地价代表了一个地区的土地基本经济收益的看法，课题组认为： 1.双江县城区土地基准地价应该以收益地价为核心，以成本地价为下限。 2.按照城市土地制度改革的根本目标—建立土地资源配置的市场化调节机制的要求,土地价格必须客观地反映土地市场的供求关系和市场土地收益值,即反映土地资源的市场价格，因为只有市场价格信号才能引导土地资源的市场化配置。因此，作为宏观上控制土地市场的基准地价无疑亦应按市场价格来确定，特别是商业用地地价更应如此，因为商业经营活动受国家宏观计划的影响较小，能充分反映市场价值规律和供求关系，能对各种经营资源的价格信号作出灵敏的反映，前边我们用算术平均模型和指数模型测出的商业地地价，实质上就是反映土地隐形市场的一种市场价格。通过对这两种方法测出的商业地价的比较，我们认为可以用指数模型法测算结果作为商业用地基准地价，也可在此基础上作适当的调整。 3.利用土地使用权出让资料测算出的居住用地地价，体现了居住用地的土地收益，可以作为居住用地基准地价的参考值。 4.用成本逼近法及比较法测算出居住用地地价，基本体现了工业的土地收益。 5.各土地级商业、居住、工业用地应不低于新增用地的成本地价。 6.基准地价不是固定不变的，要随着社会经济的发展情况和土地市场的供求状况和土地市场的供求状况，实施动态管理。 7.本课题测算的基准地价仅作为政府公布地价的依据。在公布时，还应考虑政策、物价等因素，作适当调整。 双江县城区2006年基准地价更新确定的各土地级的基准地价见下表。 单位：元/M2 定级类型 城镇名称 土地 级别 土地类型 商业用地 居住用地 工业用地 综合用地 综 合 定 级 双 江 县 Ⅰ级 Ⅰ—1 696.69 642.98 490.00 — 570.70 Ⅰ—2 589.27 Ⅱ级 416.39 382.30 259.97 401.52 Ⅲ级 274.26 210.00 202.50 243.92 Ⅳ级 177.36 135.00 116.78 157.34