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战略规划中心 2017年12月15日 肇庆四会珠宝玉器示范城项目初步研判 汇报要点 一 项目区位 二 项目背景 五 结论 四 投资测算 三 市场概况 一 项目区位 区位 肇庆市 珠三角连接大西南枢纽门户城市 面积：14891平方公里 人口：402.9万 GDP ： 2084亿元（2016年） 四会市 肇庆下辖市，处于粤港澳大湾区内，中国中小城市综合实力百强县市第97位和中国最具投资潜力中小城市百强县市第76位 面积：1258平方公里 人口：45万 GDP：336 亿元 (2014年) 白云机场 广州南站 广州东站 2h车程 58km 肇庆 高新区 项目地 52km 外部交通 飞鹅岭 仙女岭 高速互通口 高速互通口 高速互通口 高速互通口 二广高速 广佛肇高速 四会站 汽车站 321国道 肇庆 高新区 四会 老城区 广佛肇城轨 项目地内有珠三角环线高速互通口出口，北侧二广高速，南侧广佛肇高速。 项目地-四会市政府5分钟 项目地-肇庆高新区15分钟 项目地-四会老城区30分钟 项目地-广州，经由二广高速，1小时30分钟 四会政府 二 项目背景 名称：肇庆四会 · 珠宝玉器示范城 规模：规划面积614公顷（9210亩），可开发面积291.76公顷（4376亩） 定位：国家级珠宝玉器示范城，世界级玉文化旅游休闲目的地 功能分区：如意湾、养生绿谷、原乡画境、玉创片区、生态乐园、玉雕学院、湿地公园、滨水住区、总部片区 重点项目： 道路、水电气暖等基础设施 玉石标场 东旭珠宝玉石展馆 玉石文化主题乐园 玉文化商业街 玉主题酒店 项目概况 总平面图 名称 玉创片区 用地面积 65.24ha 总建筑面积 789724㎡ 总容积率 1.21 重点片区 如意湾：集玉文化展示、创意、体验、休闲于一体的水岸新天地 玉创片区：产业整合、提升、创新的示范区 名称 如意湾 用地面积 70.94ha 总建筑面积 397235㎡ 总容积率 0.56 用地指标 斜线部分为政府已与他方合作协议地块， 除去斜线部分，其余用地面积为291.76公顷（ 4376亩） 规划用地平衡表 用地代码 用地名称 用地面积(hm²) 占城市建设用地比例(%) 大类 中类 R 　 居住用地 46.27 19.83 R2 二类居住用地 46.27 19.83 其中 普通居住 41.40 17.74 村庄 4.87 2.09 A 　 公共管理与公共服务设施用地 0.62 0.27 A2 文化设施用地 0.62 0.27 B 　 商业服务业设施用地 43.62 18.69 B1 商业用地 43.62 18.69 S 　 道路与交通设施用地 79.52 34.08 S1 城市道路用地 69.15 29.63 S4 交通场站用地 10.37 4.44 U 　 公用设施用地 0.79 0.34 U1 供应设施用地 0.79 0.34 G 　 绿地与广场用地 62.55 26.80 G1 公园绿地 28.28 12.12 G2 防护绿地 34.28 14.69 H11 城市建设用地 233.37 100.00 E 非建设用地 58.97 E1 水域 20.08 E2 农林用地 38.89 城乡用地 366.27 上位规划-城市规划 四会市城市总体规划 规划区功能定位为四会城区主要的玉器产业发展基地 四会市玉器城控制性详细规划 总体规划中，项目地定位为特色玉器产业城。项目符合总规定位。 概念规划土地利用 规划方案局部与控规不一致。 三 市场概况 土地市场 2016年土地供应2680亩。 2017年四会住宅用地供应量较低，5月成交地块起始价4988万元，成交价17238万。均价约500万/亩，土地溢价较高。 土地价格： 项目位置住宅土地成交价约400万/亩 商业用地约100万/亩 土地市场 项目位置 肇庆市日均网签量约300套，四会市日均30套。 房地产市场 清远 0.6-0.8万/㎡ 1万/㎡ 四会 0.4-0.7万/㎡ 广州 3-5万/㎡ 项目所在四会市均价0.4-0.7万/平米 清远均价0.6-0.8万/平米 广州均价3-5万/平米 佛山均价1-1.5万/平米 肇庆均价0.5-0.7万/平米 云浮均价0.4-0.5万/平米 房地产市场 周边主要城市 云浮 0.4-0.5万/㎡ 佛山 1-1.5万/㎡ 肇庆 0.5-0.7万/㎡ 四会市区住宅均价在4000-7000元/平米。 户型以100平米左右三居为主。 房地产市场 项目所在城市 项目位置 规模 占地面积：116000平方米建筑面积：479000平方米容积率：3.00  发展商 广东泓炜房地产开发有限公司 位置 四会市东城街道南田景观大道6号 楼盘主力产品 70-90三居 近期产品价格 7000元/平米 去化情