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二、商品房买卖中应注意的问题 1、销售广告 要约邀请 规划范围内房屋及设施说明和允诺具体确定 视为要约 2、售房欺诈 隐瞒未取得预售许可证或提供虚假预售许可证 隐瞒已经抵押的事实 隐瞒已售房屋已经出卖第三人或未拆迁补偿安置房 3、交付面积误差、层高误差 3% 1% 二、商品房买卖中应注意的问题 4、质量瑕疵 主体结构质量不合格 影响正常居住 5、办产证 6、抵押问题 他项权证 三、商品房买卖合同示范文本 问：限购令？ 5.房屋租赁制度 案例：刘进诉汪磊房屋租赁合同纠纷案 原告：刘进 被告：汪磊 2010年5月，汪磊与李毅签订一份房屋租赁合同，汪将其一门市房出租给李，租期至2013年4月。 2011年11月，汪磊的岳父韩石、李及刘进共同协商。刘要求：李将房屋转租给刘从事艺术教学，刘支付给李2012年4月30日前的房租和门前广告牌费用共计28000元；2012年4月30日后的租赁合同由刘与汪续签，租期续至2015年4月30日止，第一年房租35000元，第二、三年房租随行就市另定。韩签名同意刘的要求。刘2012年5月3日向韩交了1年的部分房租20000元，韩在收条上同意余款15000元在2012年7月上旬结清。 2012年6月30日，汪将房屋出售给黄明，两人均以为房屋只租赁到2013年4月30日。黄得知刘续租事宜后，不同意刘续租，致刘不能营业，但刘自称已花费150000元改造装修。 刘诉汪，要求继续履行房屋租赁合同。 分析： 1、有几组法律关系？各是什么关系？ 2、韩、李、刘达成的协议对汪是否有效力？ 3、汪、黄达成的买卖房屋协议是否有效力？ 4、案件该如何处理？ 法律：合同法 1、第49条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 2、第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 3、第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 4、第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋租赁合同中的几个问题： 一、合同内容 房屋座落、权属； 用途、租赁期限； 租金及其支付、维修等 二、租赁期限 、= 20年 三、合同形式 6个月以上，应当书面； 未书面的，视为不定期租赁。 四、房屋使用 保管房屋及其附属物，经同意可改善或增设（装修） 五、转租 经出租人同意，否则，可解除合同 六、续租 期满未订，视为续租，租期不定 七、买卖不破除租赁 八、其他 合同法第十三章租赁合同 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 苏州市居住房屋出租管理办法 问：承租人哪些利益容易被侵损？ 6.房地产中介服务 案例：武义县精灵通房产中介有限责任公司诉臧菊仙居间合同纠纷案 原告：武义县精灵通房产中介有限公司 被告：臧菊仙 2010年8月24日，被告于陈文有通过原告的中介公司达成了位于武义县城春江花园70幢2单元602室的房地产买卖合同。 合同约定，上述房地产转让价款为660000元，在签订合同时，由买方被告支付陈文有定金50000元（已付），房款分期支付；同时约定在签订合同时，由被告支付原告的佣金为成交价的百分之一，即6600元。 但被告分文未付，故原告诉请法院判令被告支付佣金6600元。 合同法： 第424条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第425条　居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 合同法： 第426条　居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。　 　 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居