南宁市某楼盘踩盘报告.docVIP

翰林雅筑楼盘分析报告 制作人： *** 开盘时间：2009年12号12日 目录 1································项目概括 2································项目资料 3································销售数据分析 4································开盘流程 项目概括 瀚林雅筑是广西勤建置业精心打造的又一大型精品社区，位于高新区科德路与高新二路交叉口旁。小区占地约3.6万平方米，总建筑面积17万平方米，规划建设10栋25到32层高的电梯洋楼，户型以80—90㎡的两房单位为主，少量100～140㎡三房及复式单位。小区南面西面配有两层地中海风情商业街，生活更便捷。主力户型：82—95㎡项目特点：?1、“N+1”百变户型。瀚林雅筑以70—90㎡的两房单位为主，全部单元设计有户内花园，赠送一半使用面积，花同样钱得更多使用空间；装修后，可用做另外的功能空间，相当于多得一间房。?2、“精工叠园”。项目延续了瀚林华府的精工贵族血统，采用地中海的浪漫建筑风格，与立体水景园林相结合，和户内花园相呼应，形成特有“三叠式”园林景观。所谓的“叠园”概念是该项目的最大特色，通过空中空间的利用，将园林绿化向空中延伸，由地上特色园景、二层休闲庭院加无边际叠水泳池（泳池跌水落差达5米高，营造了一个活水瀑布的效果）、还有户户均设特色户内花园，形成一个独特的立体空间园林的效果。 项目资料 基础资料 投资商 广州勤建公司 项目位置 西乡塘区高新区科德西路2号（科园路与科德路交汇处） 建筑面积 177034.78㎡ 容积率 5% 建筑风格 地中海的浪漫建筑风格 绿地率 32% 均价 6400元/㎡ 主力户型 90㎡~94㎡ 配套 风情商业街及中型购物中心（具体业态未定） 户型表 单位 户型 建筑面积（㎡） 套内面积（㎡） 套数 3栋01 三房两厅两卫 136.03 108.16 30 3栋02 三房两厅两卫 123.57 98.25 30 3栋03 三房两厅两卫 135.69 107.89 30 4栋01 两房两厅一卫 91.47 70.53 26 4栋02 两房两厅两卫 93.52 72.11 26 4栋03 两房两厅两卫 93.24 71.90 26 4栋04 两房两厅一卫 90.85 70.05 26 分析： 翰林雅筑本期推出194套房源，主要以小户型为主。 3.户型分布图 4.户型图 4栋01单元 4栋02单元 4栋03单元 4栋04单元 3栋01单元 3栋02单元 3栋03单元 销售数据分析 1.价格策略分析 分析：总价区间明显集中在一个数据段，61-63万，64万以上的单位比例均低于11%。总价区间的集中，与面积和单位有很大关系。 2.单价分析 分析：单价集中在6400/㎡--6800/㎡，占整体价格的分布的90%，6400元/㎡以下的单位占总数的6%，6800元/㎡的单位占总数的4%。 整体均价 楼栋 3栋 4栋 单位 01 02 03 01 02 03 04 均价 6599.79 6677.93 6536.52 5969.31 6004.49 5923.86 5879.23 分析：3栋面积都是大户型，均为三房两厅，面朝园林，园林景观宽阔，所以价格较高，均价在6500元/㎡以上。 4栋02单位没有靠近马路，而且朝向为东，园林景观又宽阔，所以价格较高，均价为6004.49元/㎡，01和03单位中01单位朝向为东、园林景观开阔，但两个单位靠近马路，产生一定的噪音。此价格居中，均价分别为5969.31元/㎡、5923.86元/㎡。03、04单位朝向为西靠近马路，价格较低，均价为5879.23元/㎡。 综合分析，楼房面积的大小、朝向、园林景观、位置等因素影响着房价。 4.销售走势小结 ◆各阶段销售进度统计 分析： 3栋较4栋总体销售率较低，原因在于价格高低明显。4栋是小户型，总价在62-68万之间，3栋是大户型，总价在77-92万之间，明显比3栋的价位高。从9：30开盘到10：55，4栋楼盘已售完，可见价格定位在市场上起关键作用。 从4栋分析，02单位较其他单位地理位置较好，景观视野最开阔。与01单位相比02单位的整体比较讲究风水布局。从3栋分析，只有01单位有入户花园。 从以上数据可知，3栋01单位销售走势较快。4栋04单位销售走势较慢，02单位销售走势最快，01单位销售速度较快，可见舒适度一样的情况下，景观资源以及整体布局、地理位置，在购房行为起着关键作用。 分析：按现场情况看，4栋90㎡小户型销售速度较快，比较受客户喜爱。3栋1