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房地产项目可行性研究大纲（刘锰版） 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 宏观环境分析 城市基本状况（地理位置、人文、人口、消费习惯） 城市宏观经济运行状况 国内生产总值（GDP）（第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量） 财政收入 固定资产投资总额（其中房地产开发比重） 人均可支配收入（住宅消费、房价收入比） 恩格尔系数 房地产开发景气指数 社会消费品零售总额（居民消费价格指数、商品住宅价格指数） 城市布局及未来发展规划 房地产政策法规 国家宏观土地政策 国家宏观金融政策（货币政策、利率、房地产按揭政策） 国家宏观房产政策（开发、流通） 项目所在地政府相关的政策法规 城市房地产市场概况 房地产市场总体供应现状（开发总量、竣工总量、积压总量） 房地产市场历年需求状况（商品房成交量、二手房成交量） 商品住宅市场板块的划分及其差异 商品住宅平均价格走势 城市土地出让及价格状况 历年土地供应量及供应结构 土地出让金 未成交情况 现场竞标分析 用途及区域分析 地价指数 地价占房价的比例 人口（常住人口、占市区常住总人口%，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目地块附近居住的常住人口、家庭户数） 项目环境分析 项目区位分析 区位现状及发展方向 短中期政府项目地块的市政规划 项目土地性质调查（需拍摄地块现状图片） 地块介绍（位置、面积、道路、四周） 红线图 土地规划使用性质 七通一平现状 项目周边大环境调查 自然环境（景观、生态、治安、地形、地质、地貌、植物分布、水系、山脉、动物种群、人文景、水、空气、噪音、温度、日照、风向、降雨量、湿度） 交通（项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划） 市政、公建配套设施（地块周边1.5公里半径内的菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 城市及区块周边房产项目供给分析 区块内早期房地产现状描述（住宅、写字楼、商铺等） 正在或即将开发楼盘情况表（附表一） 区块宅市场一手房三年内供应总量分析 区块住宅市场建筑类型分析 区块住宅市场户型分析 区块住宅市场价格分析 区块住宅市场销售分析 区块二手房市场现状及特征 拟建楼盘综合数据分析（附表二） 此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。 如典型楼盘的特点较突出，而这是我们没有的，可考虑此项在整个房价中所占有的比重来确定比值。如我们具备，对方没有，同样考虑增加此项在整个房价中所占有的比重。 项目地块SWOT分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点 区块房地产市场未来预测（供求关系、价格、市场空白点等等） 项目市场定位 消费者研究 目标客户硬指标研究（年龄、学历、婚姻、行业、收入） 目标客源定位分析(本市、本地、外地) 购买者动机 地段板块偏好 购买时机、季节性 购买反应 产品研究 地块测试 建筑规模与风格（多层、小高层、高层、排屋、别墅等） 项目户型、面积、结构交叉测试 建筑布局和结构（外观、格局、建材、容积率、绿地面积、公共设施、层高、采光通风、管道布线） 智能设施（自动报警、宽带、可视对讲、防火监测、卫星接收、24小时监控、会所） 康乐设施（网球场、健身房、儿童乐园、棋牌室、小球场、篮球场、室外跑道、图书馆） 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 园林设计 车库车位 价格研究 三种价格研究（心理价格、妥协价格、放弃价格） 妥协系数分析（正常妥协系数、极限妥协系数） 总价研究 付款方式 租金价格 需求特点分析 购房者看重要素（房产地段、房产价格、交通便利、工程质量、景观设计、升值潜力、户型设计、开发商） 购房者需求趋势 购买可行性测试 抗性及对策 项目价值定位 土地价格 周边地块以前成交价格 项目土地价格预测 中标价格 市场价格 承受价格 价值分析（类比可实现价值分析法） 周边竞争楼盘的售价和租价作为参照 周边环境的差异性（土地延展价值） 楼盘特点的差异性（建筑风格和立面的设计材质、单体户型设计、建筑空间布局、小区配套和物业管理、形象包装和营销策划、发展商品牌和实力） 项目定价模拟 均价的确定（类比价值算术平均法、有效需求成本加价法） 分析有效市场价格范围 确保合理利润率，追加有效需求价格 项目中具体单位的定价模拟 差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数） 差异性价格系数的确定(确定基础均价、确定系数、确定幅度) 项目工作计划 工程进度计划 本项目自200X年X月开始编制项