注意城乡建设用地是包括各种用途的土地的.docVIP

注意城乡建设用地是包括各种用途的土地的，在有限的城乡建设用地里面，住宅用地只占其中一部分，而且比例更是低于正常值。2017年4月7日发布的北京未来5年住宅用地供应计划，2017-2021年五年供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。这是什么意思呢，五年提供6000公顷=60平方公里土地，对应150万套房，平均每套房住2个人，300万人就住在北京面积0.367%的土地上。那么问题来了，为什么不能给这300万人的居住空间增大一倍，提供北京0.734%的土地来居住呢？为什么要用土地供应把中国的年轻人彻底困住，让中国人在有限的空间互相争夺和竞争。不管是北京，深圳，上海还是其他城市，我认为很多中产，其实是有钱的穷人。一个北京人，上海人，深圳人跟你说，他有价值五百万的房产，然而你真的去这个“五百万豪宅”的小区参观下，大多情况下会发现毫无住进去的欲望，很多楼龄老旧，停车位紧张，没有小区或者小区狭小，没有绿化。下图是我去看过的深圳福田某小区，楼间距密集，小区几乎没有，活动空间狭小，租住人员复杂，楼下停满了各种电瓶车，这种住房价格却超过8万元一平，原因是学位还可以啊。买个90平就是700多万，努力一辈子月入数万，就只能生活在这样的房子里。这是附近的另外一个小区，如果还能称之为小区的话，建于1984年，居住品质比不上内地县城，单价8.4万元以上。你仔细看看，你有每个月还三四万月供住在这里的冲动吗？这一切的源头，要从2003年和2004年开始。这两年可以说是中国房地产的转折点2003年8月，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这个被成为18号文件的通知，并且首次明确的说“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，这比1998年的23号文件把房地产列为“新的经济增长点”前“利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。”这一条明确了土地限量供应的大框架，即使是在本来就划拨给我的土地上搞房地产开发都不行，也要统一纳入政府供地渠道，也就是政府成为唯一的供地来源。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。土地限量供应+压缩住宅用地比例+831竞价出让，奠定了中国房地产市场的基调，那就是不停的涨涨涨，地价的大幅上升必然带来房地产价格的上涨。这个土地拍卖制度，中国大陆就是从香港引进的，黄奇帆在2018年的复旦大学演讲里面，就提到他当时在浦东新区，就去香港学习土地拍卖制度，并且在上海完成了中国第一宗土地的批租拍卖。2005年全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元仅仅5年后，这个数字变成了2.7万亿元，增长了五倍。到了2017年，全国土地出让金更是超过了5万亿元。任志强在2006年的一篇文章写到，土地限量供应+土地拍卖制度对土地价格上涨带来的惊人影响“2005年招拍挂出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06%和71.21%”.“按上述公报计算：非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。”“2005年全国商品房住宅销售总额为14986.05亿元，商品房销售总额为18080.30亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的36.7%和30.4%，仅按招拍挂的土地出让价款计算占房价的26.15%和21.68%.假定都按非招拍挂方式的土地出让价款计算，则全国平均房价会下降20%.”任志强号称任大炮，是坚定的住房价格上涨的乐观派，因此遭到了不少质疑甚至谩骂。2013年，任志强曾经讲，不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万每平也是可能的。五年后的今天，四环内超过10万的房子比比皆是，西城区更是均价超过10万。任志强当年说的在逻辑上没有错误，他有两个依据：1：2009年北京市的平均楼面地价是6000元/平方米左右，现在（2013年）超过了10000元/平方米，如果加上保障房的因素，平均楼面地价超过了14000元/平方米。2：去年（2012年）北京市共成交经营性用地共372公