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物业公司管理中常见法律问题及对策 摘 要:2007年，《物权法》和修订后的《物业管理条例》生效。它们对20多年来国内物业管理实践所面临的诸多问题作出了较为全面系统的规制，但因规范制订本身的先天滞后性、制订者对物业管理法律问题认识的主观局限性，以及作为新兴事物之物业管理服务自身的不断发展变化，目前国内物业公司管理服务中仍存在诸多问题为法规未予规定或规定不明，从而引发众多纠纷与争议。文章对物业公司管理中常见的热点问题即共有部分法律问题、安全保障、物业收费问题开展了研究，并提出相应的解决对策。 关键词：共有部分 安全保障 物业管理条例 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业公司工作内容的显著特点是具有公共性和综合性。这种工作特点使得公司经营管理中的法律风险十分广泛。随着业主法律意识的增强，物业纠纷案件也日益增多，稍有不慎就可能面临巨额的赔偿。以下笔者就物业管理常见法律问题进行分析，并提出相关对策，以期促进我国物业公司的管理和相关立法的完善。 一、共有部分法律问题 根据我国《物权法》规定，建筑物区分所有中，除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外，都是归业主所共有的。物业公司管理中共有部分法律问题集中体现在以下三个方面： 1.擅自处分业主的共有部分。物业公司将楼体进行广告招商，在绿地上设立电子广告屏。广告的出现并未经业主委员会的同意，其广告收益也没有归业主大会，而是全部被物业公司留下了，这些收益被物业公司用在了哪些地方，也从未公示过。 2.擅自侵占业主的共有部分。例如物业公司擅自占用业主的共用土地增加建筑物，或者违反规划或约定擅自减少绿地等。 3.业主对其他业主共有权益的侵害。业主不当行使专有所有权而导致其他业主的共有权受到侵害，即在行使专有部分专有所有权时，违背了专有使用部分的初始使用用途或构造，或将可能危害建筑物安全的危险物存放于专有部分，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使住户相互间共同的利益受到影响的行为。这种行为主要包括改变楼房主体结构或承重结构；在住宅内存放危险物品；业主未经报批，违反法律、法规，将住宅改变为经营性用房；在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及防火安全；将共有的一楼绿地随意圈划为自家使用等。 二、安全保障的法律问题 近年来，物业公司所管理的小区，由于第三人的违法行为侵害业主人身财产安全的案件愈来愈多，如物业管理区域内业主人身受到伤害，业主的车辆及房屋内物品被盗等，从而引发的业主与物业管理公司之间的纠纷也愈来愈多。这类法律纠纷发生后，物业公司认为，物业管理提供的安全保障是针对公共区域、配套设施设备的，物业服务也是以公共需求为对象的，并不仅仅针对某一单独个体，因此，发生案件物业管理公司不负赔偿责任。业主认为，物业管理公司依据物业服务合同的约定收取物业管理费，承担清洁、绿化、安保等专项服务。业主人身受到侵害，财产被盗，物业公司当然负安保过失之责任，否则就相当于免除了物业公司的安全保障服务约定，不能实现权利义务的对等。同时，依据物业服务合同的约定，物业管理公司也得承担安保失职的违约责任。上述两种观点都有其合理之处，但总的来说，完全不负责任或负完全责任都有失偏颇，在一定程度上减轻或加重了物业管理公司的赔偿责任。 三、拖欠物业服务费的法律问题 拖欠物业服务费的类型分为三类： 1.拒绝缴纳物业服务费。拒绝缴纳物业服务费是指在合同期限到来之后，业主无正当理由拒绝缴纳物业服务合同所规定的物业服务费。这里所指的是业主在客观上能够缴纳而在主观上不愿意缴纳，即业主的对待给付是有可能的情形。业主拒绝缴纳物业服务费的情形十分复杂，业主所持有的理由也是多种多样。 2.延迟缴纳物业服务费。延迟缴纳物业服务费是指业主缴纳物业服务费的期限违反了物业服务合同中关于缴纳期限的规定，在缴纳物业服务费期限到来时，能够缴纳而没有按期限缴纳物业服务费的情形。物业服务费的缴纳期限是业主与物业公司依照物业服务合同规定全面履行缴纳义务的时间，物业服务费的缴纳期限不仅直接关系到业主履行义务的完成时间，也是确定业主违约与否的重要因素。业主延迟缴纳物业服务费常常会涉及滞纳金的支付问题， 3.部分缴纳物业服务费。部分缴纳物业服务费是指业主虽然缴纳了物业服务费，但缴纳金额不符合物业服务合同中约定的金额，或者说缴纳的费用存在着数量上的不足。物业服务费是业主支付给物业公司的对价，