房地产经济周期和房地产泡沫.ppt

房地产经济周期和房地产泡沫;1.1 经济波动与经济周期 1.2 主要的经济周期理论 1.3 经济周期的类型;; 经济波动虽然在持续时间、波动频率、幅度以及展开过程等方面存在着明显的区别，但就其在连续运行过程中扩张与收缩重复出现的规律而言，又总是存在明显的相似之处。 这种有规律的经济波动便构成经济周期(Economic Cycle)，它反映了经济波动的相似性和规律性。; 经济周期一般可划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段或者合并为高涨和低落两个阶段。在高涨阶段，国民经济活动处于上升时期，总产出、总收入、就业量等宏观经济变量均保持上升态势；而在低落阶段，国民经济活动处于下降时期，总产出和总收入下降，而失业量增加。; 经济周期形成的因素有内生和外生两种： 内生因素：经济体系本身具有的产生周期波动的因素； 外生因素：来自经济体系本身以外的非经济的、偶然的因素。 经济学家提出的各种经济周期成因分析理论，也相应地分为内生理论和外生理论。;消费不足理论;消费不足理论;消费不足理论;消费不足理论;消费不足理论;有效需求;消费不足理论;消费不足理论;消费不足理论;消费不足理论;消费不足理论;长周期;长周期;长周期;长周期;长周期;2.1 房地产周期的概念 2.2 房地产周期波动的阶段 2.3 房地产周期波动的形态 2.4 房地产周期与宏观经济周期的关系;2.1 房地产周期的概念;房地产周期波动的过程可简单描述如下： 经济增长对物业的需求→刺激房地产业的发展→经济繁荣进一步刺激物业需求→新建物业超过实际需求→产生过剩物业积压→物业需求迅速减退进入调整期→物业需求逐步消化现存量进入恢复期→物业供求关系达到平衡阶段→新的经济增长使物业需求大于供给→开始新一轮的周期波动。;同宏观经济周期一样，房地产周期波动的阶段也可分为扩张和收缩两个阶段，扩张阶段包括复苏与增长和繁荣两个两阶段，收缩阶段包括危机与衰退和萧条两个阶段。;;;;;2.3 房地产周期波动的形态;随机波动;随机波动;随机波动;随机波动;随机波动;随机波动;2.4 房地产周期与宏观经济周期的关系; 与宏观经济周期相比，房地产经济周期波动具??以下三个特点： 波动次序不一致； 波幅与波长不同； 房地产经济周期的长期趋势显著。;波动次序不一致 一般来说，房地产经济周期较之宏观经济周期复苏和萧条滞后，而繁荣和衰退先行。; 复苏阶段：尽管房地产业是基础性和先导性产业，但由于产品价值量大、耗用资金多，生产周期长，并且是非工厂化单件设计和生产，所以当经济开始复苏时，房地产开发商需要经过较长时间的筹备、计划才能投入生产。因此，房地产业的复苏要稍微滞后于宏观经济，单时间很短暂。; 经过复苏阶段的准备和发展，房地产业的先导性、基础性产业的作用开始充分显现出来。 从繁荣阶段来看，房地产业要快于和早于宏观经济。 市场的作用 充足的资金 价格的刺激;衰退期，房地产业要快于宏观经济： 由于房地产业作为基础性和先导性产业，其“超高涨”、“超前发展”可以满足宏观经济继续高涨的需要； 房地产业的发展要以社会经济各部门的发展为基础。; 萧条阶段，房地产业要滞后于宏观经济。 当宏观经济出现萧条时，各行各业的发展都处于停滞不前的状态，失业率、通涨率较高。但是由于房地产本身具备的保值和增值的特点，在其他行业都萧条时，人们可能会转向房地产投资，从而维持了房地产市场一定的供给和需求，使萧条推迟出现。;资料来源：梁桂，中国不动产经济波动与周期的实证研究，经济研究，1996（7）;◆;3.1 影响房地产周期波动的因素 3.2 房地产周期波动的形成机制 3.3 主要的房地产周期成因理论 3.4 研究房地产周期的意义; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，根据作用机制大体上可分为：; 影响房地产经济周期波动的因素有多种，