云南石林阿诗玛风情谷营销报告118p.ppt

第一节 市场分析 老城区楼盘分析 第一节 市场分析老城区楼盘分析 第一节 市场分析 县城中心价值分析 第一节 市场分析 风景区、新城区楼盘 第一节 市场分析 风景区、新城区楼盘分析 第一节 市场分析 竞争对手楼盘分析结论 他们普遍存在一点，都是提供高端悠闲住宅，商务公寓，同时集购物 娱乐为一体的 共同思想：改变“吃在便宜良玩在石林，住在昆明”的旧思想，实现吃在石林，住在石林，玩还在石林 共同的思想带来共同的目标：多家联合共同挖掘400万游客资源蛋糕 项目SWOT分析 S 优势 利用 1。十二五”时期，石林县将继续加强在旅游产业方面的投入和研究，继续实践“旅游强县”的城市发展战略。以阿诗玛文化为龙头的文化产业成为石林重点产业 2。老城向新城和风景区发展,形成3区格局,风景区是房地产开发的重点区域，本项目毗邻风景区项目在老城和风景区必经之路，可以更好的获取更多客源 3。旅游业发展推动了旅游地产发展,开发项目产品逐步升级地段主导，板块形成、客户逐步细分化，投资客比例逐渐增多 4。城市在区域的中心地位逐步形成，现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立外来客户比例加大财富阶层逐渐形成 利用发挥 抓住石林的发展脉搏，结合本案优势特点，引导区域外客户进行投资 项目SWOT分析 W 劣势 1、目前规划不合理性，没有办法做到客源的充分分流，但是没有办法改变； 2 、目前的规划没有竞争力，5大街区和四大板块无法形成一个第一的竞争力，没有突出点，和其他地产相比没有任何区别，但是因为项目本身定位和吸引客源一块无法和其他商业比拼 3、没有产权只有经营权（客户对经营的前景要求更高 4、项目离景区还有一段距离更加难以做到客源的分流 5、项目目前工程进度较为缓慢 6、项目周边区域目前还较为杂乱，要完全发展成为成熟商业区域尚需要一定时间（最大的弊端） 规避 解决 1、利用本身商业的唯一性，专业性来吸引更多客源； 2、规划中突出单个区域打造成石林最大的珠宝一站式购物； 3。利用多元化的服务来保证钱景（如酒店，民俗广场） 项目SWOT分析 O机会 1、此片区是未来石林建设发展重点区域，区域前景看好； 2、国家政策的限制，房地产投资转入郊县，为石林带来投资性机遇。 3。政府有意向采取行动让游客在石林逗留 4。多个地产都在集中打造旅游，住宿悠闲购物为一体的旅游连。 准备把握 时刻准备着，把握项目周边的机会点，吸引客户的关注。同时采取一系列和景区合作模式引导客源分流 项目SWOT分析 T威胁 1、石林多个项目将在未来1年内推出，未来竞争激烈； 2、 多期开发，后续商业产品的推出将对本项目造成直接威胁； 3。400万游客0。5-0。8天在石林逗留有木有可能更长时间 板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户逐渐细分 价格因素，生活配套设施 多样化产品：建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化 对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心 挑战 化解 创建差异化的产品，“以新制胜”，扩大产品卖点。 从阿诗玛风情谷布局来看一定型，5大布局不能更改 这里我不仅要对阿诗玛风情谷发问 1、单个启动还是整体联动？ 2、一盘棋战略还是纵向深耕？ 3、如何拔高到建立地产模式的高度运营？ 4、如何提炼和整合附加值，打造获取政府支持的利益点？ 5、区域价值挖掘与商业主轴整体价值包装谁更打动投资者？（包括营销诉求侧重点的确立） 6、没有重心点的商业载体是否能赢来客户的青睐？ 阿诗玛风情谷商业地产资源与模式思考的六点思考 1、石林旅游商业地产的价值体系及话语权的整合？ 2、风情谷商业体量和错位定位对专业市场的品质提升？ 3、强镇扩权热潮下的商业主轴树标杆效应迎合政府需求？ 4、商业地产投资逐利的非地缘性效应如何与宣传调性的“最大珠宝休闲购物”结合？ 5、“一街5点多主题”商业地产资源如何找到主线进行有效整合并形成模式复制？ 6、打造成熟商业地产模式并挟温商资源低价获取外区域政府土地资源进行开发整合？ 思考再三确定了阿诗玛风情谷的定位 第三章 市场营销 客户定位——消费者 核心客户—— 1. 本地原居民 2.石林的新富阶层（企业阶层，自由职业者）； 3.公务员及事业单位的高收入人群； 4.昆明外来的产业投资客户 5.因主题商业定位带来的周边目的性消费人群 客户定位——投资者 不得不重视的几类客户----专业炒铺团 客户定位——经营者 商铺购买主力客户——客户访谈结果 1）投资经历：大多有多次置业经历，或有多处住宅，或曾投资过商铺； 2）曾投资商铺情况：大多在区域较旺地段投资商铺，面积在100平米以内。 3）商业投资计划