云南XX国际珠宝城项目定位与营销策略报告.ppt

营销战略定位——我们要干什么？ 降低风险之关键因素，钱重点花在客户看得到的地方。 适当增加营销费用比例，重视渠道拓展、重视“企政”联合、重视市场口碑 。 拔高形象、重视明星产品的展示，强化展示区展示，争取更多的政府优惠政策（形象与入园政策全面高于昆明同类型产品）。 在成本领先、突出差异化的前提下，实现项目高度聚焦的发展战略 。 营销战略 在营销战略之下，营销策略重点思考方向 营销策略 如何实现成本领先？ 大独栋以较好的建筑立面效果与材质体现项目卓越的品质感，以此作为项目形象着力点。 小独栋注意控制隐性材料成本（门、窗、外墙用材），注重对产品面积的控制，以符合总价原则。 园林重点放在示范区展示上，其它园林成本适当压缩。 如何实现差异化？ 跟“孵化器”项目以绝对值的形象跳出竞争，立意于“非孵化器”项目，而是高端低密度写字楼产品。 跟昆明中高端写字楼比，项目以双预期组合绝对的性价比拉开竞争（如：税收政策、价格、办公环境、硬件配套、软性服务等）。 如何高度聚焦？ 占领行业市场客户，高端形象之下招商、销售并举的客户扩张策略。 高峰商业论坛活动的开展，形成行业聚焦。吸引政府领导、经济名人、企业名流参与，提升项目作为总部基地的层级与项目形象。 商会资源整合，小活动拓展客户渠道，实现良好口碑宣传。 策略模型：通过高端办公类物业的“4S营销策略”实现成本领先、突出差异化，高度聚焦之发展战略 营销策略 原则1：线上大众,线下把握;立势一步到位,差异化营销突破 线上控制投入，主打形象 线下针对性突破 立势一步到位，差异化营销 传统的线上保持大众主流媒体传播，主打形象，避免大众市场的过度聚焦；一步一步释放项目信息。 线上广告主要集中于圈层客户所易于接触到的商务杂志，配合部分财经报纸（以软文为主）。 通过对目标客户工作、生活常接触媒体的摸底，针对性的在相关小众媒体投放。 项目定位于形象高端极具性价比的项目，必须力求一次立势到位，避免陷入低端孵化器产品的无谓竞争，备受干扰。 营销上必须有所突破与创新，从营销层面上引领市场。 线上：指大众媒体广告，也就是我们通常在各类公开性的媒体上所看到或听到的广告，如报纸、电视、电台、杂志等等。 线下：非大众媒体广告，也叫做终端广告。就是围绕广告卖场、促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：短信、直邮、画册、插页、说明书、以及相关的公关活动。 推广策略 原则2：寻找并培养领袖型客户，营造强劲的口碑传播力度 …… …… …… …… …… …… …… …… 客户意见领袖 领袖型客户：珠宝加工行业内的领军人物、行业企业家协会领袖、社会名流等等； 培养领袖型客户的方式： 1）VIP高级会员； 2）通过一定的优惠方式促成领袖型客户购买。 推广策略 让项目 口碑在 圈子中 传播开来 主要媒介选择说明：从线上到线下的结合  线上 推广 线下 推广 主流报纸 户外广告 电视广告 高端杂志等 网络媒体 直邮广告 电视宣传片 销售物料 春城晚报（软文+硬广） 项目周边、机场、火车站和CBD中心地段 搜房网、项目自建网站、经济类网站、相关政府网站 航空杂志及登机牌 云南卫视、航班电视等 其他 楼宇广告(写字楼与豪宅)、星级商务政务酒店广告 全国珠宝加工企业、省内知名珠宝加工企业等 现场多媒体播放云南珠宝产业园形象宣传片 关键一： 需言之有物； 清晰告诉客户项目卖点 关键二： 推广信息与销售重点结合 让推广真正为项目销售服务 关键三： 结合销售阶段，有重点的投放 降低营销成本，将钱花在刀刃上 关键四： 在客户看得到的地方，做文章 实现推广效果最大化 楼书、海报等 分展场 会所会员 市中心(CBD)设一分展场接待客户咨询, 通过会所积聚众多高端客户 推广渠道 THE END! THANKS! 产品定位 产品定位 结合珠宝行业的“总部基地”营造 商业街的营造 独栋、联排商墅的围合式排布 商务会所配套 赌石中心 拍卖中心 产品定位 1F形象展示 2F珠宝加工 3F商务办公 4F员工居住或仓储 产品功能分区 怎么筑？ 资源整合 价值点营造 形象定位 昆明出口加工区区内的投资商不用出区，就能享受有关优惠政策，通关速度和便利程度也大大提高！ 项目优势资源：关键词——保税区 昆明出口加工区享有国家级经济技术开发区和国家级出口加工区的双重优惠政策，同时中央西部大开发政策与地方政府出台的各项优惠政策在加工区得到充分落实。 昆明出口加工区是云南唯一享有双重政策园区；也是国内所有工业园中政策最优惠的区域之一。 项目优势资源整合 项目优势资源：关键词——省会 昆明，云南政治、经济、文化中心，是云南走向中国，走向世界的形象窗口，是云南珠宝产业辐射全省、辐射全国、辐射全球的桥头堡。 项目优势资源整合 项目优势资源：关键词——原料产地