住宅小区建筑设施所有权归属研究——以小区业主共有权与开发商所有权冲突为中心(二稿2011.08.07修改).docVIP

PAGE PAGE 34 内 容 摘 要 随着我国城市化的发展，居住在住宅小区中的业主越来越多，住宅小区的发展也日新月异，大多数住宅小区已经不再仅仅由几栋住宅楼组成，而是包含了绿地、物业用房、运动场所等大量配套设施。但我国法律目前对于住宅小区内除业主专有部分以外的建筑设施的归属的规定并不明确，使得我国各级法院遇到此类开发商与小区业主争夺小区内某些建筑设施所有权的纠纷时很难找到处理依据，做出的判决也不尽统一。 本文以上海海宏房地产发展有限公司与上海市徐汇区光华苑北区业主委员会房屋使用权纠纷再审案为例，从司法实践的角度结合法学理论，对此类案件进行了一定的梳理，提出了小区内建筑设施所有权归属的判断标准及其适用规则，以期在目前法律不完善的情况下，为法院审判此类案件提供一系列可以参考的标准，帮助法官做出公正、合法又合理的判决。 首先，引言部分开宗明义的阐明本文写作的背景，文章写作的意义和本文的概述。 其次，正文包括以下几个部分。 第一部分，案例及案例所引出的问题。本文是案例分析型论文，开篇提出的案例是一个典型的小区全体业主与小区的开发商争夺物业用房产权的案例，并且此案经历了一审、二审、再审，产生了大量的证据材料、辩论意见，三级法院也各自按照自己的理解对本案做出了裁判。虽然三次裁判的理由不尽相同，但结果却是一致的，通过三次裁判的判决理由我们可以从中看出解决此类案件的一些规律性的东西。本部分包括案由、案情、案件焦点等内容，对案例进行了充分而详细的介绍。 第二部分，以现行法律解读可能存在于小区中的所有权。首先，对建筑物区分所有权做出概述，简单介绍了“三元论说”，以奠定本文的理论基础。然后，详细介绍我国的建筑物区分所有权制度，并论述了“业主的专有权”、“业主的共有权”、“业主的成员权”、“国家、集体在小区内存在的所有权”等几个问题。最后，着重讨论了开发商的所有权。 第三部分，小区内建筑设施所有权归属的判断标准及其适用规则。第一，介绍小区内建筑设施所有权归属的判断标准。首先，结合开篇案例提出了法律法规、建筑规划、不动产登记、建筑成本这四条判断标准。然后，又提出了购房合同、社会公共利益及行业习惯这两条可能成为判断标准的备选判断标准。最终得出结论小区内建筑设施所有权归属的判断标准，应包含法律法规、建筑规划、不动产登记、建筑成本和购房合同这五条标准。第二，从法理和法律实践两个角度详细分析了上述五条判断标准各自的效力等级，将法律法规这一条标准分解为法律、行政法规、地方性法规和行政规章三条标准。经过一系列的分析最终，按照适用时应遵循的优先效力由大到小进行了排序，排序为：法律、不动产登记、行政法规、合同约定、地方性法规和行政规章、成本承担、建筑规划。 第四部分，判断标准和判断标准适用规则的运用。这部分主要写了上述判断标准和判断标准适用规则的运用，结合开篇案例以及“张义胜诉方秋平屋面侵权、排除妨害案”“罗丽园与广州电生房地产发展有限公司天台使用权转让纠纷上诉案”，分别论述了本判断标准和判断标准适用规则可以完美的适用于判明建筑外墙、楼顶和平台、物业用房、车位（库）、运动娱乐设施等住宅小区内易产生纠纷的所有建筑设施的归属，从而证明笔者提出的小区内建筑设施所有权归属的判断标准及其适用规具有实践意义。 最后希望通过本文的写作能为我国各级法院在审判此类案件时提供一定的参考。本文还有诸多不成熟之处，期待老师的指点。 关键词：所有权归属；业主共有权；开发商所有权；判断标准；适用规则 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 引 言 3 一、 案例及案例所引出的问题 5 （一）案由 5 （二）案情 5 （三）法院的判决及理由 5 （四）争议焦点 7 二、住宅小区中存在的所有权 8 （一）小区业主的建筑物区分所有权 8 １．业主的专有权 9 2．业主的共有权 10 3．业主的成员权 10 （二）国家或集体在小区内存在的所有权 11 （三）开发商的所有权 11 三、小区内建筑设施所有权归属的判断标准及其适用规则 12 （一）小区内建筑设施所有权归属的判断标准 12 １．法律法规 13 2．建筑规划 14 3．不动产登记 14 4．建筑成本 15 5．购房合同 16 6．社会公共利益及行业习惯 17 （二）小区内建筑设施所有权归属判断标准的适用规则 18 1．效力等级最高：法律 18 2．效力等级第二：不动产登记 19 3．效力等级第三：行政法规 19 4．效力等级第四：合同约定 20 5．效力等级第五：地方性法规和行政规章 21 6．效力等级第五：成本承担及效力等级第六：建筑规划 22 四：