中国建筑投资价值分析报告.docVIP

实用文档 文案大全 结论： 地产板块的近期销售额能支持未来三年结算收入10%的增速，土地储备也比较充足； 未来两年利润大致在14%-26%。（待证） 分板块研究的依据 年度 收入利润 房建 基建 房地产 设计勘察 其他 合计 2016 收入 6202 1738 1519 73 192 9724 占比 63.78% 17.87% 15.62% 0.75% 1.97% 100.00% 利润总额 192 83 248 5 18 546 占比 35.16% 15.20% 45.42% 0.92% 3.30% 100.00% 房地产开发与房建、基建、设计勘探、其他的收入成本相差甚大，业务属性不同； 房地产板块主要由上市公司中国海外发展（HK0688）作为实施主体，数据易得； 中国建筑历年财报依据上述五个板块进行分部信息披露，数据易得。 简单划分两块，A、房地产板块（中海地产）；B、除房地产板块之外的板块（中国建筑）来各自阐述。 中海地产 1、目前的土地能支持否支持中海未来三年的销售需求。 人民币/年度 累计 2017.1-11 16 15 14 土地来源 招拍挂 招拍挂 收购中信 招拍挂 整合中建 招拍挂 买地单价(元) 3720 6452 4187 1292 5844 3268 4451 总支出(万) 9415379 4068246 3100000 3453491 3562392 3827691 建筑面积(万平) 7372 1459 972 2400 591 1090 860 来源：(中海公告) 171207 170113 160515 160113 150416 150113 数据说明： A、期末土地储备=上年末土地储备 + 新购置土地储备 - 本期竣工面积 +（或-）项目调整面积；中海2017年中报披露土地储备是4948万平，而17年1-6月累计新增531万平，即7-11月新增928万平（1459-531），所以截止2017年11月土地储备面积5876万平（4948+928 ）；以上均是权益面积，且不包含中国海外宏洋的土地储备。 B、15年整合中建房地产业务支付对价是18亿，另外承担338亿的贷款，如果不考虑贷款因素，则土地成本是167.77元/平，可见因收购增加的土地的成本必须考虑被收购项目的负债。 预测用地需求 假如从11月起中海不再拿地，以16年销售面积为基数，预测以后的用地需求： 年度 销售面积 10% 20% 30% 2016 1,304 2017 1,434 1,565 1,695 2018 1,578 1,878 2,204 2019 1,736 1,565 2,865 累计 4,748 5,007 6,764 目前储备 5,876 5,876 5,876 差额 1,128 869 -888 可见，16年以后如果每年销售面积以20%的速度增长，则可以维持3年多。可以有效满足未来3年的需求。 最近的销售额能否保证未来结算收入保持10%的增长 港币：中海历年财报 14-17 15-17 16-17 2017.1-11 2016 2015 2014 地产 销售额（亿） 7513 6105 4299 2193 2106 1806 1408 增速 16.59% 28.28% 销售面积（万平） 4864 3924 2664 1360 1304 1260 940 均价 15447 15559 16137 16125 16150 14336 14980 数据说明 14-17、15-17、16-17均为年度累计数，17年采用1-11月数据 预测结算收入 最近年度的销售额大部分会转换为未来结算收入，虽然不确定年度间如何分配，但总额是确定的，已经发生。我们可以16年结算收入（1598亿）为基数，先预测增长率，计算几年的结算累计收入，然后与最近年度的累计销售额进行对比： 累计年度 增长率 17 18 19 20 累计 累计销售额 差额 16-17 10% 1758 1934 2127 5818 4299 -1519 20% 1918 2301 2761 6980 4299 -2681 30% 2077 2701 4778 4299 -479 15-17 10% 1758 1934 2127 2765 8583 6105 -2478 20% 1918 2301 2761 6980 6105 -875 30% 2077 2701 3511 8289 6105 -2184 14-17 10% 1758 1934 2127 2340 8158 7513 -645 20% 1918 2301 2761 3314 10294 7513 -2