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项目四 商圈分析与店铺选址 项目四 商圈分析与店铺选址 视频导入 你如何看待中国古代风水与商店选址？ 问题提出： 假设你要在从化市开设一家便利店，或是超市，或是花店，或是小餐馆，你该如何为你的商店选择合适的地址？ （店铺选址） 如果你打算把店址选择在从化汽车站或商贸城，你怎样对企业的商圈进行分析。（商圈分析） 家乐福成立于1959年，总部在法国，是欧洲第一、世界第二大国际零售连锁集团，家乐福业务遍及世界31个国家和地区，在全球拥有一万多家分店，员工超过50万人。经营业态有：Hypermarkets（大型综合超市）/Supermarket（标准超市）/Convenience stores（便利店）/Discount stores（折扣店）/CashCarry（现购与自运模式）。 据悉，自1995年家乐福进入中国，目前已经在29个城市开店79家。家乐福的快速扩张，除了和它的经营策略有关，同时和它的选址决策方案密不可分。 Sam Walton曾说过，对零售商而言，最重要的事情第一是位置，第二是位置，第三还是位置。由此可见，门店的地理位置，周边的环境对于零售企业而言是至关重要的。选址正确意味着成功了一半。家乐福在选址方面建立了一个科学严谨的系统。整个选址过程可以分为两个重要的阶段： 首先是市场调研阶段。家乐福将选址的前期调研工作外包给一家专业的法国公司，在确定一个店址之前，进行大量的市场分析研究。包括城市的宏观经济状况，地方政策，城市商圈分布情况，候选店址地理位置，周边障碍物分布情况，商圈环境，平均租金水平，周边交通情况，商圈人口区域分布，固定及流动人口分析，人均收入，家庭状况，消费习惯及消费行为，商圈竞争结构，物业自身条件等要素。 外部市场的调研只是第一步，论证阶段是选址的关键。将调研得到的信息与数据加以分析，然后运用到销售额预估模拟测算中，对该店未来的营业额进行预估，然后来分析各项投入与预估营业额的比例，形成评判指标，当某些重要指标超过一个安全数值时，则视该店址为不符合选址标准而放弃，例如，物业租金/预估营业额的数值应该在2%-4%之间，大于这个数值的店址会因租金成本过高而视为不合格。值得注意的一点是，家乐福对于预估营业额模拟测算的相当重视，在测算出正确的预估营业额前，家乐福决不对该店址做出定论，这就确保了其选址的正确率，据业内人士称，家乐福预估的营业额数据与实际销售额的差异不超过1%。 待续…… 任务一 商圈分析 一、商圈的概念及商圈分析的重要性 1、商圈含义： 是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。 这个地理范围是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 二、商圈形态 商业区 其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等　　　 住宅区 消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等 　　　 文教区 消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等　　　 办公区 便利性、外食人口多、消费水准较高等 混合区 多元化的消费习性 四、商圈的影响因素 五、商圈的划分方法 商店商圈的划分方法根据已开设商店和新开设商店各有不同。 已建设好的商店的商圈的划分可以根据售后服务调查、顾客意向征询、赠卷等方法，搜集顾客居住地点资料，从资料统计分析中即可掌握本企业客流量大小及分布情况，从而测定商圈的范围。 对于新开设的商店的商圈的划分相对困难些，主要根据当地零售市场的销售潜力，运用趋势分析，包括分析有关部门提供的城市规划、人口分布、住宅建设、公路建设、公共交通等方面资料，预测未来的发展变化趋势。具体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采用定量分析方法进行分析，定量分析方法可以参考以下法则： A 零售引力法则（雷利法则） B 零售饱和理论 C 霍夫模型 商圈的定量分析方法 A 零售引力法则（雷利法则）（美国学者威廉.雷利1929年提出） 练习 要为一家新设体育用品商店测定零售商业市场饱和系数。根据资料分析得知，该地区购买体育用品的潜在顾客人数为120 000人，每人每周在体育用品商店购买16元，该地区现有体育用品商店10家，营业总面积18 500平方米。 （1）试计算该体育用品商店的商圈饱和指数。 （2）若另一家体育用品商店的钢种指数为50，比较两家体育用品商店经营成功的可能性。 任务二 商圈设定的方法 一、商圈设定的概念 即划定零售店商圈的范围，也叫商圈测量，是零售店商圈分析中最基础的工作。 二、设定商圈范围的方法 1、根据业态设定商圈范围。 2、根据零售店所处位置设定商圈范围。 3、根据零售店市场规模设定商圈范围。 4、根据顾客购物出行方式设定商圈范围。 5、根据顾客购买频率设定商圈范围。 任务